وبلاگ

به اجماع عالمان، اندیشمندان و صاحب نظران علم توسعه، حركت و سیر تكامل هر جامعه زنده و پویا و قانونمند. منوط به حركت هماهنگ و همگون كلید عوامل و ضرایب رشد و توسعه میباشد به گونه‌ای كه عدم توجه به برخی از عوامل و پدیده‌ها رشد و ترقی همه جانبه را دچار ناهنجاری نموده و جامعه را در نیل به توسعه پایدار محروم می سازد كه از نمونه بارز و آشكار آن می توان به رشد یك جانبه و یك سود مادی جوامع غربی اشاره كرد كه تا كنون در ایجاد جامعه‌ای مطلوب و بالنده مبتنی بر روابط سالم و معقول ناتوان بوده و می باشند مضافاً این كه ارتباطات، مراودات، مقالات، تجارب و آزموده های بشری در طی دوران‌های مختلف، توسعه پایدار و عمیق را در دست یافتن به حیات معقول در گرو ارتقاء و تكامل تمام عوامل موجود و عرصه‌های مختلف اجتماع چون فرهنگ، سیاست، اقتصاد، اخلاق، حقوق و… تعمیق بخشیده و تحصیل و ترفیع به درجات عالیه، الهی و انسانی را در این جهت متصور بر آن تاكید می‌ورزد.
علی‌هذا با عنایت به فرایند حاصله از استخدام و به كارگیری كلیه عوامل و ضوابط در راستای هدایت جامعه به سوی كمال معنوی و مادی یكی از این عوامل قطعی و لایتخلف و لا یتغیر رشد و توسعه ، توسعه قضایی است كه قبل از همه مراتب وشئول پیشرفت جامعه، به افكار در اذهان تبادر نموده و جایگاه رفیع خود را در این میان به منحصه ظهور رسانیده و عینیت بخشیده است.
باكمی دقت و تامل در حوزه ماموریت این سیستم وسیع و گسترده و مقتدر معلوم می گردد كه نیل به این مهم و اساسی وابسته و مرتبط به دیگر مبانی است كه توسعه قضایی و اجرایی قانون را سرعت بخشیده و رسانیدن امر قضا و قضاوت را در جهت بسط عدالت اجتماعی توفیق مضاعف می بخشد از عوامل عمده و اساسی در این راستا نقش مهم و كارساز و غیر قابل انكار حقوق ثبت اسناد و املاك میباشد، كه می تواند بستر مناسب و شیوه درست ایجاد نظم، انضباط اجتماعی و قانونمند شدن امور مردم را فراهم و حقوق و مالكیت عامه را تثبیت و تنجیز نماید.
1-طرح موضوع:
حقوق ثبت در كشور ما، مشتمل بر قوانین و مقررات و دستورالعملهای صادره و بخشنامه های ثبتی و بعضاً قوانین و دستورالعمل‌های اصلاحی بعد از انقلاب شكوهمند اسلامی است كه پاسخگوی واقعی نیازهای زمانی و مكانی و مقتضیات روز جامعه ما نبوده و با

 استانداردهای علمی و نهادینه شده همخوانی ندارد، لذا لازم و ضروری است كه قوانین با تاكید بر احكام و قوانین بالنده، دقیق و كامل قرآن كریم و سنت ائمه هدی علیهم السلام و دیگر مبانی حقوقی و استفاده از آراء ونظرات فقهای عظام، حقوق دانان، كارشناسان خبره، و متخصصان ثبتی مورد تجدید نظر واقع تا فرایند جدید و كارساز و نوینی در عرصه اجتماعی برآن متصور و متعین گردد بنابراین دقت و توجه در ثبت اسنادو املاك امری لازم و ضروری است تا جامعه مسلمین دچار ضرر و زیان نگردیده چرا كه اموال مسلمین به لحاظ حرمت و قداست آن محترم و مقدس می باشد. یكی از موضوعات مهم كه در علم حقوق آنهم حقوق ثبت مورد بررسی قرار می گیرد و بسیار در جامعه شهری و شهرنشینی حائز اهمیت می باشد بحث تفكیك و افراز و نحوه اجرای آن و همچنین چگونگی مالكیت اشخاص بعد از تفكیك می باشد.

مقررات ثبتی، بادرسهای حقوق خصوصی، به وی‍ژه حقوق مدنی و حقوق تجارت ارتباط مهمی دارد اگر نگاهی گذرا به حقوق مدنی داشته باشیم خواهیم دید در حقوق مدنی 2 بحث اموال و مالكیت این مقررات به تثبیت مالكیت می انجامد و در حقوق مدنی 5( خانواده) مقررات ثبتی در جهت تثبیت نظام خانواده ، ثبت ازدواج و طلاق و رجوع بكار می رود در حقوق مدنی 3 در باب(كلیات قراردادها) الزم آور بودن قرار داد، با تنظیم سند رسمی و در صورت لزوم اجرای سندرسمی تحقق می یابد و در حقوق مدنی 8 در بحث(شفعه و وصیت و ارث) تنظیم و ثبت وصیت نامه بطور رسمی از بسیاری از مشكلاتی كه بعد از فوت موصی دامنگیر ورثه و وصی و موصی له می شود پیشگیری می كند. و همچنین در بحث قانون آپارتمانها با دقت نظر در تفكیك و افراز باز قوانین و آئین نامه های ثبتی كه در این خصوص آمده است لذا بسیاری از مشكلات كه ممكن است باعث درگیر شدن دستگاه قضا گردد پیشگیری می كند. [1]
درحقوق تجارت نیز وضع به همین منوال است. دفاتر تاجر باید مطابق مقررات ثبتی و توسط اركان سازمان ثبت امضا و پملپ شود و شركت تجاری باید به ثبت برسد همچنین مقررات ثبتی با حقوق عمومی و شاخه های آن ارتباط مهمی دارد مثلا در مطالعه حقوق ثبت باید معلوم شود سازمان ثبت كه از اجزاء قوه قضائیه است نقش آن در تحقق عدالت در جامعه چگونه است، مقررات ثبتی به حقوق اداری نیز مربوط است چرا كه اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) برای ثبت نام تجارتی یا ثبت شركت یا ثبت موسسه غیر تجاری یا سازمان ثبت كه از سازمانهای اداری است ارتباط دارند.
علی هذا با توجه به مطالب فوق دراین تحقیق، سعی بر آن شده است كه در بررسی و شرح مراحل تفكیك و افراز علاوه بر امتیازات كاربردی به مراحل ثبتی تفكیك و افراز و همچنین تاثیر این فرایند ثبتی در جامعه شهری پرداخت شود. افزایش روز افزون جمعیت و نیز وجود تمایل در داشتن مالكیت شخص باعث می گردد زمینهای بزرگ دارای مالكیت واحد و یا مشترك بوسیله مالك یا مالكانش در چهار چوب قانون به قطعات كوچكتر تقسیم گردد پژوهش پیش رو در راستای چگونگی تحقق این تمایل قانونی و به منظور آشنایی با روشهای صحیح اجرایی آن نگرشی است در زمینه تقسیم اراضی در شكل تفكیك وافراز صورت پذیرفته است و صد البته علیرغم تمام تلاش برای ارائه مباحث كیفی و قابل استفاده در روش اجرائی خالی از اشكال و ایراد نخواهد بود. لیكن تذكر و راهنمایی اساتید محترم حقوق دانشكده حقوق برای اینجانب راهگشا بوده و خدمت شایانی به این حقیر می باشد.[2]
2-سئوالات تحقیق:
با توجه به اوصاف و تفصیلاتی كه در طرح موضوع گذشت سئوالات بنیادی تحقیق عبارتند از:
الف: نقش افراز و تفكیك در جامعه شهری چگونه است ؟
ب: اصولا تفاوت تفكیك وافراز در چیست؟
ج: روش اجرای احكام افراز صادره از مراجع قضائی صالحه چگونه است؟
3-فرضیه های تحقیق:
الف: تفكیك و افراز اراضی و اماكن از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرح های تفضیلی ضوابط مقرر در طرح های مذكور می باشد
ب: تفكیك اصولا تقسیم یك ملك واحد با یك یا چند مالك به قطعات كوچك مورد تفاهم مالك یا مالكین می باشد و بعد از تفكیك هنور قسمتهای در مالكیت مشاعی باقی می ماند ولی در افراز تقسیم یك ملك واحد بین چند ملك میباشد كه بعد از افراز هیچ مالكیت مشاعی باقی نمی ماند و كاملا از هم مجزا می گردند.
ج:گرچه به موجب قانون مصوب 23 آبان 1357 اختیار افراز املاك مشاع به ادارات ثبت اسناد تفویض گردیده ولی به موجب ماده 2 قانون مذكور در هر یك از شركا، می تواند به تقسیم واحد ثبتی مربوطه مبنی بر افراز ملك در مهلت مقرر به دادگاه شهرستان محل وقوع ملك(دادگاه حقوقی) اعتراض نماید و رسیدگی به دادگاه حقوقی مربوطه ارجاع داده می شود.
4- سابقه تحقیق
مقررات ثبتی یكی از مباحث حقوقی داخلی می باشد كه صرفاً درایران كاربرد داشته و تاكنون تحقیقات كمی دراین خصوص انجام شده و بیشتر تحقیقات بصورت مقاله بوده كه از اساتید مختلف به چاپ رسیده است كه دراین تحقیق از آنان كمك گرفته شده و از منابع مذكور در پاورقی ذكر می گردد.