مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول و مقایسه این دعوا با دعوای منقول
در این بخش ابتدا به بررسی مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول و سپس به مقایسه دعوای غیرمنقول با دعوای منقول پرداخته خواهد شد.
فصل اول : مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول
این فصل به بررسی مفهوم دعوای غیرمنقول و برخی از مهّمترین مصادیق این دسته از دعاوی و ویژگیهای هر یک از آنها اختصاص داده شده است.
مبحث اول: مفهوم دعوای غیرمنقول
دعوای غیرمنقول، به دعوایی گفته می شود که موضوع آن به طور مستقیم به دست آوردن مال غیرمنقول باشد؛ به عبارت دیگر موضوع دعوا تاثیر به سزایی در منقول یا غیرمنقول تلقی شدن دعوا دارد؛ پس برای شناخت دعوای غیرمنقول ابتدا باید مال غیرمنقول را شناخت.[۱] مال غیرمنقول نیز همانطور که پیشتر گفتیم با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی به مالی گفته می شود که قابل نقل و انتقال نیست، اعم از اینکه ثابت بودنش در یک محل به دلیل خاصیت ذاتی آن مال باشد یا اینکه مستقر بودنش به دلیل عملی باشد که انسان بر آن مال انجام میدهد.
با توجه به مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی، میتوان اموال غیرمنقول و به تبع آن دعاوی غیرمنقول را به اقسام زیر تقسیم کرد:[۲]
۱-غیرمنقول ذاتی، مانند زمین(مستنبط از ماده ۱۲ قانون مدنی)؛
۲-غیرمنقول اکتسابی، منظور اموال منقولی است که وصف غیرمنقول را به واسطه عمل انسان کسب کرده اند.مانند مصالح ساختمانی که قبل از به کار رفتن در ساختمان منقول بوده اما وقتی به وسیله انسان در ساختمان کار گذاشته شده و به آن ملصق می شود به طور اکتسابی وصف غیرمنقول را پیدا می کنند.
۳-غیرمنقول حکمی، منظور اموال منقولی هستند که اختصاص به امور کشاورزی و آبیاری دارند. قانون گذار این دسته از اموال را تنها از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال، در حکم غیرمنقول قرار داده است (ماده ۱۷ قانون مدنی).بنابراین دعوای مربوط به این اموال از حیث هزینه دادرسی تابع مقررات مربوط به مال منقول است.
۴-غیرمنقول تبعی یا حقوق مالی و دعاوی که موضوع آن غیرمنقول است و از این حیث تابع اموال غیرمنقول تلقی می شود.
مبحث دوم: مصادیق دعوای غیرمنقول
در زیر به مطالعه چندین مصداق از مهمترین مصادیق دعاوی غیرمنقول و بررسی ویژگیهای هریک از آنها پرداخته می شود.
بند اول: دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول
یکی از دعاوی شایع در دادگستری، دعوای خلع ید و یا همان رفع تصرّف غاصبانه است. در ذیل به بررّسی و مطالعه دعوای مذکور و عناصر تشکیلدهنده آن پرداخته می شود.
الف: تعریف دعوای خلع ید
خلع ید، در لغت، چیزی را از دست کسی در آوردن و به سلطهی کسی بر چیزی پایان دادن است[۳]. خلع ید افزون بر معنای لغوی، دارای یک مفهوم فنّی و اصطلاحی نیز میباشد؛ برخی از حقوقدانان معنای اصطلاحی خلع ید را در یکی از آثارش چنین بیان کرده اند: «خلع ید، رفع تصرّف از متصرّفِ مال غیرمنقول است، به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی و یا حکم قانون».[۴] خلع ید به لحاظ حقوقی، عنوان دعوایی است که مالکِ یک مال غیرمنقول (خانه، مغازه، زمین)، به طرفیّت متصرّفِ غیر قانونیِ مال خود اقامه می کند و از دادگاه (گاهی شورای حل اختلاف) میخواهد که به روند تصرّفِ غیر مجازِ متصرّف، پایان بخشند و ملک وی را از تصرّف او خارج کنند و تحویل او بدهند.
قانونگذار در قوانین موضوعه، تعریفی از خلع ید به دست نداده است. در رویّهی قضایی، بیشتر از معنای لغوی دعوای خلع ید استفاده می شود. همانگونه که پیشتر گفته شد، خلع ید در معنای لغوی آن ،به معنای پایان دادن به سلطهی کسی بر چیزی است و چون در چنین دعاویای، مدّعیِ مالِ غیرمنقول، به اعتبار مالکیّت خویش اقامه دعوا می کند، از طرفی مدّعی است که هیچگونه رابطه حقوقی یا قراردادی بین او و متصرّف ملک مورد ترافع وجود ندارد و متصرّف، با قهر و غلبه و عدوان بر عین غیرمنقولی مستولی شده است؛ بنابراین خلع ید را ویژهی امور غیرقراردادی میدانند؛ به عبارت دیگر، اگر تصرّف با رضایت مالک باشد و یا اینکه رضایت مالک در ادامه به آن الحاق شود، هیچ مبنایی برای طرح دعوای خلع ید وجود نخواهد داشت.[۵]
بر پایه یکی از بخش‌بندی‌ها، دعوای خلع ید - به معنای اعم آن - به سه دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخّص که طی آن مالکِ ملک، رفع تصرّف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوّم، دعوای تخلیهی ید که در آن، عدم مالکیّتِ خوانده بر ملکِ مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرّف خوانده بر آن، مورد قبول طرفین دعواست و خواهان ادّعا دارد که ادامهی تصرّفاتِ خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرّف شود؛ بنابراین در دعوای تخلیهی ید، مبنای قراردادی، بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم، دعاوی تصرّف هستند که خود شامل دعاوی تصرّف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق هستند و به طور جداگانه در مبحث دوّم این فصل، به برّرسی آن پرداخته می شود.
لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرّف عدوانی و تخلیّه ید متفاوت است؛ زیرا منشاء دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرّف وجود ندارد، امّا در تخلیه قرارداد وجود دارد؛ با وصف اینکه مدّت اجاره پایان پذیرفته است و مستأجر حاضر به تخلیّه ملک نیست. در این موارد باید دعوای تخلیّه مطرح کرد که در آن، مالکیّت عین ملک نیز شرط نیست .همین که کسی مالک منافع هم باشد، برای طرح این دعوا کفایت می کند. تصرّف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است، امری متفاوت است. در دعوای تصرّف عدوانی حقوقی، تنها اثبات سابقه تصرّف کافی است و نیازی به اثبات مالکیّت (عین و منافع) نیست. همین که سبق تصرّفِ خواهان و لحوق تصرّفِ خوانده و عدوانی بودن تصرّف، ثابت شود کافی است، امّا در شکایت تصرّف عدوانی کیفری که طبق مادهی ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مطرح می شود، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی[۶] مالکیّت را شرط میدانند و گروهی دیگر[۷]، تنها سبق تصرّف را کافی میدانند که رویّهی قضایی، نظر نخست یعنی اثبات مالکیّت را پذیرفته است.
ب: ارکان لازم برای طرح دعوای خلع ید
زمانی که خواهان، دادخواستی به خواستهی خلع ید، به دادگاه تقدیم می‌کند، باید شرایط و ارکان تشکیلدهندهی این دعوا فراهم باشد. ارکان تشکیل دهنده دعوای خلع ید عبارت است از اثبات مالکیّت، تصرّف غاصبانه و یا در حکم غاصبانهی خواندهی دعوا. در زیر، چگونگی ارکان تشکیلدهندهی دعوای خلع ید بررسی می شود.
۱-تصرّف غاصبانه و به نحو عدوان
یکی از ارکان تشکیلدهندهی دعوای خلع ید، تصرّف غاصبانه و عدوانی است. ماده ۳۰۸ قانون قانون مدنی به تعریف غصب پرداخته است. این ماده مقرر میدارد که « غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان . اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی هم در حکم غصب است.» ؛پس هنگامی تصرّف، غاصبانه تلقّی می شود که قصد عدوان و تجاوز در آن موجود باشد و شخص استیلا بر مال غیر پیدا کرده باشد بدون مجوز قانونی؛ به عبارت دیگر، شرط دعوای خلع ید، اثبات عنصر تصرّف به نحو عدوان است و چنانچه متصرّف، در مقام دفاع از خویش، اعلام نماید که از تصرّف خود مطلّع نبوده و فکر میکرده است که در ملک خویش تصرّف می کند، میتوان به به دفاع وی اتّکاء نمود.
۲-اثبات مالکیت
در دعوای خلع ید، رکن مالکیّت، مهّمترین و اساسیترین رکن به شمار میآید؛ به سخن دیگر، در دعوای خلع ید، خواهان در صدد اثبات مالکیّت خود بر ملک مورد نظر میباشد و موضوعی که در این بین محوریّت دارد، اثبات مالکیّت است. همچنان که میدانیم، رسیدگی به دعوای خلع ید بر اساس رای وحدت رویه فرع بر اثبات مالکیّت است. حقّ مالکیّت را میتوان بارزترین مصداق حق عینی به شمار آورد. این حق عبارت است از رابطهای میان شخص و مال که به شخص حق همه گونه تصرّف و انتفاع را میدهد. حال، درصورتیکه اصل مالکیّت خواهان محل نزاع واقع شده است و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیّت خود ندارد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادّعای مالکیّت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعّاست، در اینجا دعوای خلع یدِ خواهان، به‌تنهایی قابلیّت استماع ندارد و به استناد مادهی ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قابل رد میباشد؛ زیرا خواهان ادعّایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است و رسیدگی به آن، منوط به تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی است؛ هرچند که این ادعّا، مقدمهی رسیدگی به ادّعای دیگری همچون خلع ید باشد.
پیرامون دعوای خلع ید یک رأی وحدت رویه به شماره توسط هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است. در این رأی مقرر شده است: «خلعید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلعید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست».
سوالی که ممکن است در این رابطه مطرح شود، این است که آیا خواهانِ دعوای خلع ید که از دادگاه ناامید گشته و از مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک نتیجهای نگرفته است، این امکان برایش وجود دارد که از راههای مدنی، برای احقاق حق خود اقدام کند یا اینکه در نبود قانون، دست به اقدامات شخصی بزند؟ برای رهایی از این بنبست، میتوان طرح دعوای رفع تصرّف عدوانی را پیشنهاد کرد؛ زیرا در این دعوا، خواهان نیازی به اثبات مالکیّت خود بر ملکِ موضوعِ دعوا ندارد، ولی به هر حال باید سبق تصرّفات خود و لحوق تصرّفات خوانده را نزد دادگاه ثابت کند.
نکته ای که نباید از نظر دور داشت، این است که آیا همانطور که در رأی وحدت رویّهی شمارهی آمده، مالکیّت قانونی و رسمی، تنها به اعتبار مقرّرات موادِّ ۲۲ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت املاک است یا به شیوه دیگری نیز میتوان مالکیّتِ مدّعیِ دعوایِ خلع ید را احراز نمود؛ برای نمونه، در محلهایی که ادارهی ثبت مستقر نگردیده است، آیا با اسنادِ عادیِ خریداریِ ملک، امکان اثبات و احراز مالکیّت وجود دارد و یا چنانچه متصرّف در جلسهی دادرسی اقرار به مالکیّت مدّعی تصرّف کند و سپس در مقام دفاع، ادّعای خریداری ملک از سوی وی یا شخص دیگری را نماید، دعوا قابل استماع نیست؟ رأی وحدت رویّهی مذکور، ناظر به خلع ید از اموال غیرمنقول است. دیگر آنکه استناد به مواد ۴۶، ۴۷ و۴۸ قانون ثبت، صرفاً راجع به موردی است که ادارهی ثبت در آن محل مستقر و ثبت کلیّهی عقود و ایقاعات در آن محل اجباری باشد. بنابراین در محلهایی که ادارهی ثبت استقرار نیافته است، دعوای خلع ید، به اعتبار دلایل دیگر قابل استماع میباشد. از طرفی، عدم استماع چنین دعوایی، مخالفت صریح با اصل ۱۵۹ قانون اساسی دارد؛ زیرا دادگستری، مرجع رسیدگی به تظلّمات است و عدم استماع دعاوی، مخالف نص است. مناسب است که میان املاک در وضعیّتهای ثبتیِ متفاوت، تفکیک قائل شد و خواهان را در همهی حالات، به ارائه مدارک رسمی مالکیّت ملزم ندانست؛ بنابراین اثبات مالکیّت خواهان، در دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول، حداقّل در نقاطی که ثبت در آن محل اجباری نیست، به هر ترتیبی امکان پذیر خواهد بود.
پس، ازآنجاییکه ارائه مدارک رسمی، در بسیاری از موارد، با دشواری و تعذّر همراه هستند، مناسب آن است که میان املاک در وضعیّت ثبتی متفاوت تفکیک قائل شد و خواهان را در همهی احوال، به ارائه این مدارک ملزم ندانست. این امر سبب جلوگیری از طرح دعاوی پیچیده و بعضاً بیفایده در دادگستری خواهد شد. به عبارت دیگر؛ املاک به سه دسته تقسیم میشوند: املاک ثبت شده، املاک ثبت نشدهای که در شهرهاو مناطقی واقع شده اند که اداره ثبت و دفترخانه در آن مناطق وجود دارد و املاکی که در مناطقی قرار دارند که اداره ثبت یا دفترخانه در آن ها موجود نیست.
در مورد املاک ثبت شده باید گفت که تنظیم سند رسمی جزء تشریفات وقوع عقد میباشد و تا وقتی که انتقال با سند رسمی صورت نگیرد عقدی واقع نشده و انتقال مالکیت صورت نمیپذیرد، یعنی زمان انعقاد عقد، زمان تنظیم سند رسمی است؛ به عبارت دیگر فقط سند رسمی مالکیت می تواند ثابت کننده مالکیت خواهان باشد(ماده ۲۲ قانون ثبت). البته نظر مخالفی هم وجود دارد مبنی بر اینکه در اینگونه املاک اگرچه سند عادی دلیل مالکیت نیست ولیکن میتوان با اثبات مالکیت خود در دادگاه مدعی مالکیت بر ملک ثبت شده گردید.
در مورد املاک دسته دوم، یعنی املاک فاقد سابقه ثبتی واقع در نقاط مختلف کشور که وزارت دادگستری، ثبت اسناد مربوط به معاملات این املاک را الزامی دانسته است (موضوع ماده ۴۷ قانون ثبت)، با توجه به ماده ۴۸ قانون مذکور، سند رسمی نقش اثباتی دارد و تنظیم سند رسمی از شرایط صحت معامله نمی باشد و معامله انجام شده با سند عادی قابل اثبات نیست.[۹] یعنی عقد با سند عادی واقع می شود ولی وقوع بیع با سند عادی قابل اثبات نیست؛ لیکن اگر وقوع معامله با دلایل دیگر ثابت شود تردیدی در صحت آن نیست. به عبارت دیگر معاملات این دسته از املاک به وسیله سند رسمی و سایر ادله (مانند شهادت یا اماره به غیر از سند عادی ) قابل اثبات میباشد و سند رسمی تنها برای تسجیل یا اثبات معامله تنظیم می شود.رأی وحدت رویه شماره هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز موید این نظر میباشد. در واقع تشریفات ثبت برای املاک مذکور برخلاف املاک ثبت شده، جنبه اثباتی دارد، نه ثبوتی؛ یعنی هرچند سند عادی مورد قبول نیست ولی این عقود را نباید در زمره عقود تشریفاتی آورد؛ زیرا عقد با تراضی واقع می شود و سند رسمی تنها برای اثبات معامله تنظیم می شود. لذا با دلایل دیگر هم میتوان وقوع بیع را به اثبات رساند.
در دسته سوم، یعنی سایر اسنادی که دارای سابقه ثبتی نیستند و ثبت اسناد مربوط به انتقال آن ها الزامی، اعلام نشده است، مانند زمینهای واقع در بسیاری از روستاهای کشور، تنظیم سند رسمی نقش ثبوتی یا اثباتی ندارد و به عبارتی دیگر؛ این معاملات جزء عقود رضایی محسوب میشوند که با ایجاب و قبول عقد واقع می شود و معامله با هر دلیل قابل اثبات است. در اینگونه معاملات مثل سایر عقود رضایی، تنظیم سند رسمی اثبات معامله را تسهیل مینماید.[۱۰]
نکته پایانی که در دعوای خلع ید قابل طرح است اینکه در رویه قضایی، بحث و اختلاف نظر وجود دارد که آیا دعوای اثبات مالکیت و خلع ید به موجب یک دادخواست قابل طرح هستند یا اینکه ابتدا باید با طرح دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خواهان بر ملک متنازع فیه ثابت شود و سپس به استناد حکم صادره به نفع خواهان، دعوای خلع ید مطرح گردد. برخی محاکم طرفدار نظر اول و برخی گرایش به نظر دوم دارند؛ کما اینکه در پرونده کلاسه ۹۱۰۱۲۸ شعبه سوم دادگاه عمومی …..خواسته خواهان، اثبات مالکیت خود بر یک قطعه زمین و خلع ید خوانده از آن بوده است که دادگاه به هر دو دعوا در ضمن یک دادرسی رسیدگی و حکم به اثبات مالکیت و خلع ید خوانده از ملک مذکور را صادر کرده است.
باید توجّه داشت که اصل، رسیدگی و صدور حکم نسبت به دعاوی خواهان است. در دعاوی خلع ید نیز قرارهای عدم استماع و ردّ دعوا، جنبه خلاف اصل دارد. دراینگونه موارد، بهتر است که دادگاهها تا حدّ امکان، از الزام نمودن خواهانِ خلع ید به طرح پیشین و مقدّماتیِ دعوایِ اثباتِ مالکیّت و صدور قرارهای عدم استماع و ردِّ دعوای خلع ید به جهت اثبات مالکیّت خودداری کنند و نفیاً یا اثباتاً نسبت به دعوای مذکور، حکم مقتضی صادر نمایند؛ زیرا دعوای اثبات مالکیّت، عموماً و جزء در موارد استثنائی، نفع مستقیم و ذاتی در بر ندارد و مستقیماً باعث ایجاد نظمِ جدیدِ حقوقی و یا تغییر متصرّف و خلع ید نمی شود. این دعوا معمولاً به عنوان یکی از مقدّمات دعوای خلع ید مطرح می شود و در واقع این مقدّمه می تواند به عنوان یکی از مقدّمات و فرعیّات خواستهی دعوای خلع ید، ضمن همان دعوا مورد رسیدگی قرار گیرد و از طرح جداگانهی آن که منجر به اطالهی دادرسی و احقاق حق و دیگر مشکلات میگردد، خودداری شود. مقدّمهی رأی وحدت رویّهی کشور که خلع ید را فرع بر اثبات مالکیّت دانسته است، به معنای طرح پیشینِ دعوای اثبات مالکیّت نیست و این امر، سخن حقّی است که از آن نتیجه نادرست برداشت می شود. حتّی درصورتیکه این رأی متضمّن چنین معنایی باشد، این معنا الزامآور نیست و جنبه ارشادی دارد؛ زیرا جزء منطوقِ این رأی نیست و موضوع رأی مزبور، صرفاً ناظر به عدم پذیرش اسناد عادی مالکیّت ملکی است که معاملات راجع به آن، مطابق مواد ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، باید به ثبت میرسیده، امّا چنین نشده و درعینحال، خواهان صرفاً به جهت اثبات مالکیّت خود در دعوای خلع ید، به سند عادی استناد نموده است. مطابق منطوق این رأی، چنین سندی از نظر اثباتی در دادگاه قابل پذیرش نیست و خواهان باید سند رسمی مبیّن مالکیّت خود را به دادگاه ارائه نماید. این رأی به دیگر دعاوی خلع ید که وضعیّت ثبتی ملک موضوع آنها متفاوت است، تسرّی ندارد.
بند دوم: دعاوی تصرّف
قانونگذاران اهمیّت فراوانی برای تصرف قائل شده اند و به شیوه های گوناگون، در پی حمایت از آن بر آمدهاند. یکی از دعاوی که قانونگذار برای جلوگیری از اقدامات خودسرانهی اشخاص و در حمایت سریع از تصرّفات پیش بینی نموده، دعوای تصرّف عدوانی است. در این دعوا که مبنای آن، تصرّفات پیشین خواهان میباشد، ادّعای خواهان بر این مبنا استوار است که وی مال مورد نظر را در تصرّف و اختیار داشته و سابقاً از آن استفاده نموده و اینک از استیلای وی خارج شده است. در این دعوا، به وجود یا عدم وجود حقّ ماهویِ خواهان یعنی مالکیّت توجّه نمی شود. در واقع قانونگذار با تجویز دعوای تصرّف عدوانی، امتیازی به خواهان (متصرّف سابق) اعطاء می کند تا با به کار گیری تسهیلات ویژهی دعوای مذکور، یعنی رسیدگی خارج از مدّت و بدون تشریفات، عدم نیاز به ارائه دلیل مالکیّت و اجرای رأی، پیش از قطعیّت و در مدّت کوتاهی، به خواستهی خویش دست یابد و از طرف دیگر، نظم اجتماع نیز برقرار گردد. بنابراین دعوای رفع تصرّف عدوانی، برای حمایت از حق تصّرف مادّی به وجود آمده است.
الف: تعریف دعاوی تصرّف
در قانون آیین دادرسی مدنی، سه گونه دعوای تصرّف پیش بینی شده است؛ دعوای تصرّف عدوانی، ممانعت و مزاحمت از حق. هر یک از دعاوی تصرّف، تعریف خاصّ خود را دارند که در زیر، مورد برّرسی قرار میگیرند.
۱-دعوای تصرّف عدوانی
مادهی ۳۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، در تعریف دعوای رفع تصرّف عدوانی چنین آورده بود: «دعوای رفع تصرّف عدوانی عبارت است از دعوای متصرّف سابق که دیگری، بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرّف او خارج کرده و متصرّف سابق، اعادهی تصرّف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند».
در قوانین، از دعوای رفع تصرّف عدوانی تعریفی ارائه نشده و فقط به توصیف دعوای رفع تصرف عدوانی پرداخته شده است. ولی برخی از حقوقدانان، متن مادهی واحدهی قانون جلوگیری از تصرّف عدوانی، مصوّب اردیبهشت ۱۳۰۹شمسی و مادهی ۲ قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرّف عدوانی، مصوّب ۶/۱۲/۱۳۵۲ش و متن لایحهی قانونی متجاوزین به اموال عمومی و مردم، اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی، مصوّب ۲۲/۹/۱۳۵۸ش شورای انقلاب که به صورت مادّه واحده است و مادهی ۱۳۴ قانون تعزیرات، مصوّب سال ۱۳۶۲ش و مادهی ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، مصوّب سال ۱۳۷۵ش را به عنوان تعریف دعوای رفع تصرّف عدوانی از دیدگاه قوانین مختلف تلقّی نموده اند، که به‌نظر میرسد این عبارات را نمیتوان تعریف تصرّف عدوانی تلقی نمود؛ بلکه آنها را میتوان تنها یک توصیف پنداشت و اگر تعریف بپنداریم، اشکال دوری بودن تعریف به وجود خواهد آمد[۱۱].
به‌نظر میرسد تعریفی که در مادهی ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ارائه شده، تعریف مناسبی برای دعوای رفع تصرّف عدوانی است؛ زیرا تعریفی قانونی است و تعریفی جامع و مانعی به شمار میآید.
براساس مادهی ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب، «دعوای تصرّف عدوانی عبارت است از ادّعای متصرّف سابق، مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرّف وی خارج نموده است و ادّعای تصرّف خود را نسبت به آن مال درخواست مینماید». همان گونه که دیده می شود، در این مادّه از سویی به متصرّف سابق اشاره شده و از سوی دیگر، موضوع دعوا، مال غیرمنقول میباشد و این امر نشانگر آن است که در دعاوی تصرّف، هدف، حمایت از متصرّف سابق است. در دعوای تصرّف عدوانی، شخصی سابقاً ملکی را در تصرّف داشته و دیگری بدون مجوز قانونی و بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرّف وی خارج کرده است؛ مثلاً شخصی مدّتی در یک قطعه زمین، تصرّف داشته است و دیگری بدون مجوّز قانونی، آن زمین را متصرّف شده باشد؛ در این صورت، متصرّف سابق، با طرح دعوای تصرّف عدوانی، رفع تصرّف متصرّف عدوانی و اعادهی تصرّف خود بر آن زمین را خواستار می شود.
۲-دعوای ممانعت از حق
بر پایه مادهی ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای ممانعت از حق عبارتست از: «تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد»؛ بنابراین دعوای ممانعت از حق، فقط در مورد حق انتفاع یا ارتفاق از اموال غیرمنقول مطرح می شود. مادهی ۴۰ قانون مدنی، در تعریف حق انتفاع، چنین بیان می کند: «حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن، شخص می تواند از مالی که عین آن، ملکِ دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند». حق انتفاع ممکن است به گونه های عمری، رقبی یا سکنی باشد. حق ارتفاق نیز طبق مادهی ۹۳ قانون مدنی، چنین تعریف شده است: «حقّی است برای شخص، در ملک دیگری»؛ بنابراین اگر کسی در ملک دیگری، حق انتفاع یا ارتفاق داشته باشد و دیگری (مالک ملک یا شخص ثالث) مانع استفادهی او از حقّ انتفاع یا ارتفاق شود، ممانعت از حقّ، رخ داده است و دارندهی حقّ ارتفاق یا انتفاع می تواند با طرح دعوای ممانعت از حق، به بهرهیابی دوباره از حقّ انتفاع یا ارتفاق دست یابد. «دادگاه، در رسیدگی به این دعوا نیز وارد دلایل مالکیّت نمی شود؛ به عبارت دیگر دلیلی مبنی بر وجود حق اصلی مطالبه نمینماید و تنها به این امور رسیدگی مینماید که آیا خواهان، در گذشته، هر چند به ناحق، از این حق عملاً استفاده مینموده است و آیا خوانده، مانع استفادهی خواهان از این حق، بدون رضایت وی و به غیر وسیلهی قانونی گردیده است یا نه؛ بنابراین خواهان ممکن است علیرغمِ اینکه مالک حق نبوده، به صرف استفادهی عملی از این حق، در دعوای ممانعت پیروز شود و خوانده، علیرغمِ اینکه در اصل، نسبت به ملک او حق ارتفاق یا انتفاعی وجود ندارد، محکوم شود. البته راه اقامهی دعوای مالکیّت، بر محکومٌ علیه باز است»[۱۲]. با توجّه به مواد ۱۶۱ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، همهی شرایطی که در مورد دعوای تصرّف عدوانی ضروری است تا دعوا طبق مقرّرات قابل رسیدگی باشد، در خصوص ممانعت از حق نیز مصداق دارد. تنها موردی که قابل بحث میباشد، این است که خواهان باید حقّی داشته باشد تا خوانده مانع استفاده از حقش شود؛ پس در دعوای ممانعت از حق، خواهان میباید سبق استفاده از حق خود را اثبات نماید. ولی در دعوای تصرّف عدوانی، خواهان باید سبق تصرّف خود را اثبات نماید.
۳-دعوای مزاحمت
بر پایه مادهی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای مزاحمت عبارت است از: «دعوایی که به موجب آن، متصرّف مال غیرمنقول، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را مینماید که نسبت به متصرّفات او مزاحم است، بدون اینکه مال را از تصرّف متصرّف خارج کرده باشد»؛ باید توجه داشت که در این مورد، شخصِ مزاحم، مالی را از تصرّفِ متصرّف پیشین خارج نمیسازد، بلکه تنها برای تصرّفات او مزاحمت ایجاد می کند؛ بنابراین در این دعوا نیز دادگاه، تصرّف بدون مزاحمت سابق خواهان و مزاحمت فعلی خوانده را مورد توجّه قرار میدهد و در صورت احراز این دو امر و اینکه مزاحمت بدون رضایت خواهان و به غیر وسیلهی قانونی بوده است، حکم به رفع دعوای مزاحمت صادر خواهد نمود.
در رابطه با تفاوت دعوای مزاحمت و ممانعت از حق میتوان گفت که در دعوای ممانعت از حقّ، خوانده مانع استفادهی صاحب حق از حقّ خویش می شود؛ تاآنجاکه استفادی متصرّف از ملکِ مورد تصرّفش را غیرممکن می کند. امّا در دعوای مزاحمت، استفاده از مال غیرمنقول برقرار است، اما این استفاده، با سختی همراه شده است؛ به سخن دیگر، در ممانعت از حق، عمل فاعل به طور کلّی مانع استفادهکننده از حق می شود، درحالیکه در مزاحمت، عمل فاعل، اخلال جزئی در تصرّف ایجاد مینماید.
با توجّه به اینکه دعاوی تصرّف در مورد مال غیرمنقول مطرح می شود، به حکم مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، این دسته از دعاوی در صلاحیّت دادگاه محلّ وقوع مال غیرمنقول قرار دارد. مادهی ۱۲ چنین مقرّر میدارد: «دعاوی مربوط به مال غیرمنقول، اعم از مالکیّت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرّفات عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است؛ اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد».
[۱] کریمی، عباس (۱۳۸۶) آیین دادرسی مدنی،چاپ اول، تهرن، انتشارات مجد، ص ۴۳
[۴] .جعفری لنگروی، محمد جعفر،منبع پیشین ، ص ۴۵۲
[۵].مقدم، بهزاد (۱۳۸۶) مقایسه دعوای تصرف عدوانی با خلع ید در حقوق ایران، پایان نامه کارشناسی ارشد حقوق تهران مرکزی، ص ۶۳٫
[۶] . .عبدی پور،ابرهیم (۱۳۹۱) مقایسه ماهیت و آثار دعوای تصرف عدوانی با دعوای غصب، گاهنامه علمی سروش عدالت، سال اول، شماره اول، ص ۱۵ و۱۶٫
- ۲٫ .طیرانیان،غلامرضا (۱۳۸۱) دعاوی تصرف، چاپ دوم، تهران، انتشارات گنج دانش، ص ۳۵۰٫
[۸] .همان، ص ۳۵۷٫
[۹] .کاتوزیان، ناصر (۱۳۹۲) حقوق مدنی، معاملات معوض-عقود تملیکی،چاپ دوازدهم، تهران، انتشارات شرکت سهامی انتشار، ص ۷۹٫
[۱۱]. واحدی، منبع پیشین، ص ۲۹۶- ۲۹۸
[۱۲] . شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص ۳۳۰٫
دعاوی تصرّف (تصرّف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت)، دارای احکام مشترک هستند که در ذیل بیان می شود.
۱- شرایط طرح دعاوی تصرّف
قانونگذار به متصرف قبلی مال غیرمنقول که ملک بدون رضایت او و به نحو عدوان از تصرف وی خارج شده، حق داده است که بدون نیاز به ارائه دلایل مالکیت، به صرف اثبات تصرف قبلی خود، تحت شرایطی از دادگاه حکم به رفع تصرف متصرف فعلی را بگیرد، حتی اگر متصرف فعلی مدعی مالکیت باشد و دلایلی نیز ارائه نماید. بنابراین برای امکان طرح دعاوی تصرّف، سبق تصرّف خواهان، لحوق تصرّف خوانده و فقدان مجوّز برای تصرّفات خوانده لازم است. مادهی ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، در این زمینه چنین مقرّر میدارد: «در دعاوی تصرّف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید اثبات نماید که موضوع دعوا، حسب مورد، قبل از خارج شدن ملک از تصرّف وی و یا قبل از مزاحمت و یا ممانعت، در تصرّف و یا مورد استفاده او بوده است و بدون رضایت او و یا به غیر وسیلهی قانونی از تصرّف وی خارج شده است»؛ بنابراین اگر شخصی بخواهد علیه دیگری، دعوای تصرّف عدوانی طرح کند، باید ثابت کند که اولاً مال غیرمنقول سابقاً در تصرّف او (خواهان) بوده است و دیگر آنکه خوانده متعاقباً متصرّف ملک مذکور شده است؛ به عبارت دیگر تصرّفات خوانده، لاحق بر تصرّفات خواهان است. سوم آنکه تصرّف خوانده در ملک مزبور، بدون مجوّز قانونی و بدون رضایت متصرّف پیشین بوده است. فقدان هریک از شروط مذکور، مانع طرح دعوای تصرّف عدوانی است؛ بنابراین در دعوای تصرّف عدوانی نیز، دادگاه مانند سایر دعاوی تصرّف، وارد دلایل مالکیّت نمی شود و فقط به سبق تصرّفات خواهان و همچنین لحوق و عدوانی بودن تصرّفات خوانده رسیدگی می کند و در صورت احراز این سه امر، خوانده را محکوم به رفع تصرّف عدوانی مینماید؛ در غیر این صورت حکم به بیحقی خواهان صادر خواهد کرد.
البته همانگونه که پیشتر گفته شده است، «شکست در دعوای تصرّف عدوانی، مانع اقامهی دعوای مالکیّت نمی شود؛ بنابراین اگر خواهان، ملک خود را براساس قرارداد مزارعه در اختیار خوانده قرار دهد و خوانده پس از انقضای مدّت قرارداد، از تخلیّه و تحویل ملک مزبور خودداری کند، خواهان نمیتواند دعوای تصرّف عدوانی طرح کند؛ زیرا تصرّف خوانده براساس قرارداد بوده است و پس از انقضای مدّت قرارداد، باید با طرح دعوای خلع ید، زمینه تصرّف مجدّد خود بر مال مذکور را فراهم نماید.»[۱]
در واقع قانونگذار با اعلام ممنوعیت خارج نمودن املاک از تصرف متصرفین، خواسته از تصرف و متصرف در برابر تصرف عدوانی حمایت کند حتی اگر متصرف عدوانی، مالک ملک باشد.
در قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب ۱۳۱۸، برای سبق تصرّفات خواهان، دستِکم یک سال پیش بینی شده بود و از تصرّفات خوانده نیز میبایست بیش از یک سال نگذشته باشد تا امکان طرح دعاوی تصرّف وجود داشته باشد. مادهی ۳۲۶ این قانون مقرّر میداشت: «در دعوای تصرّف عدوانی، مدّعی باید ثابت کند که مورد دعوا، قبل از خارج شدن ملک از تصرّف مدّعی، لااقّل یک سال در تصرّف او بوده و بدون رضایت و به غیر وسیلهی قانونی، از تصرّف او خارج شده و بیش از یک سال از تاریخ تصرّف عدوانی نگذشته است». مادهی ۳۲۷ نیز بیان میکرد: «در دعوای ممانعت از حق، مدعی باید ثابت کند که قبل از تاریخ ممانعت، لااقّل یک سال در آن حق متصرّف بوده و بیش از یک سال از تاریخ ممانعت نگذشته است». همچنین در مادهی ۳۲۸ آن قانون چنین آمده بود: «در دعوای مزاحمت، مدعی باید ثابت کند که لااقّل یک سال مورد دعوا در تصرّف بدون مزاحمت او بوده و از تاریخ ابتدای مزاحمت، بیش از یک سال نگذشته است»؛ بنابراین در تمام دعاوی تصرّف، دستِکم یک سال تصرّف بلامنازعِ خواهان لازم بود و میبایست از تاریخ تصرّف عدوانی، ممانعت از حق یا مزاحمت، بیش از یک سال نگذشته باشد. در قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب ۱۳۷۹، قیدِ «مدّت یک سال» حذف شد و بر اساس مادهی ۱۶۱، برای پذیرش این دعاوی، اثبات سبق تصرّف خواهان و لحوق تصرّفات خوانده به هر مدّت کافی خواهد بود.
نکته مهّم در دعاوی تصرّف، نقش سند مالکیّت در این دعاوی است. در مادهی ۳۳۱ قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب ۱۳۱۸ش چنین آمده بود: «دعاوی مذکور در موارد فوق (دعاوی تصرّف)، درصورتیکه مخالف سند مالکیّت باشد، پذیرفته نمی شود». براین اساس، در برابر دارندهی سند مالکیّت، استناد به تصرّفات شخص، وجاهت قانونی نداشت و قانون فقط دارندهی سند مالکیّت را مالک میشناخت و مدّت تصرّفات متصرّف، هر چه قدر هم که بود، مالکیّت برای او ایجاد نمیکرد.
در قانون آیین دارسی مدنی مصوب ۱۳۷۹، حکم مزبور تغییر کرد و مادهی ۱۶۲ این قانون، در حکمی متفاوت بیان می کند: «در دعاوی تصرّف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق، ابراز سند مالکیّت، دلیل بر سبق تصرّف و استفاده از حق میباشد؛ مگر آنکه طرف دیگر، سبق تصرّف یا استفاده از حق خود را به دلیلی دیگر اثبات نماید». بدین ترتیب و براساس حکم مزبور، در دعاوی تصرّف، سند مالکیّت فقط نقش یک اماره را بازی می کند؛ داشتن سند مالکیّت امارهای است بر سبق تصرّف دارندهی آن، ولی خلاف این اماره، قابل اثبات است و طرف مقابل می تواند با سایر ادلّه (شهادت، سوگند و…)، سبق تصرّفات خود را اثبات نماید و ملک را از تصرّف دارندهی سند مالکیّت خارج کند که این امر، خود، به گونهای ارزش و اعتبار سند مالکیّت، بهویژه سند مالکیّت صادره از ادارهی ثبت را خدشهدار می کند. طبق مادهی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاک ثبت شده، دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک به نام او ثبت شده یا اگر ملک به او انتقال یافته، این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد. طبق مادهی ۱۶۲، در دعاوی تصرّف، داشتن سند مالکیّت، امارهای بر سبق تصرّف است و اشخاص دیگر میتوانند با دلایل ضعیفتری، از سند مالکیّت، سبق تصرّفات خود و در پیِ آن، مالکیّت خود بر ملکی را که سند مالکیّت آن به نام دیگری صادر شده است، اثبات نمایند.
۲-امکان طرح دعاوی تصرّف در اموال مشاع
مال ممکن است مفروز باشد یا مشاع. مال مفروز مالی است که تمام آن متعلّق به یک شخص باشد و مال مشاع مالی است که متعلّق به دو یا چند نفر باشد؛ به سخن دیگر، «مال مفروز، عین معیّنی است که تمام آن متعلق به یک مالک است و مال مشاع، مالی است که چند مالک در آن شریکند و سهام شرکاء در عالم خارج را نمیتوان تشخیص داد»[۲]. این تقسیم بندی را به اموال غیرمنقول نیز میتوان تسری داد؛ چنانکه مال غیرمنقول ممکن است مفروز باشد و تمام آن متعلّق به یک شخص باشد و ممکن است مشاع و مشترک بین دو یا چند مالک باشد. در اینکه دعاوی تصرّف در اموال غیرمنقول مفروز قابل تحقق است، تردیدی وجود ندارد. همچنین تردیدی نیست که ممکن است شخص ثالثی نسبت به مال مشاع، تصرّف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق کند؛ به عنوان مثال، دو نفر مشاعاً متصرّف مال غیرمنقولی باشند و شخص ثالثی، ملک مذکور را از تصرّف آنها خارج کند و خود متصرّف آن ملک شود. عمل شخص ثالث، تصرّف عدوانی محسوب می شود، امّا پرسشی که مطرح می شود این است که آیا تصرّف عدوانی، ممانعت از حق، یا مزاحمت، از سوی یکی از شرکای مال مشاع نیز قابل تحقّق است یا خیر؟ این پرسش از آنجا مطرح می شود که در مال مشاع، شرکاء در جزء جزء مال شریک هستند و تصرّف هر شریک در هر بخشی، به نحوی تصرّف در سهم خود است و لذا ممکن است تصوّر شود که در اموال مشاع، دعوای تصرّف قابل تحقق نمی باشد. با وجود این یک رأی وحدت رویهای به شماره وجود دارد که موید این امر میباشد که دعوای تصرف عدوانی در املاک مشاع از سوی یکی از شرکاء قابل تحقق است. این رأی مقرر میدارد : « مزاحمت و تصرف عدوانی در سهم یکی از شرکای قنات بالخصوص متصور است و بدیهی است با محرز شدن متصرف عدوانی، آن شخص حق دارد رفع مزاحمت و تصرف وی را بخواهد. به عبارت دیگر غصب ملک مشاع نسبت به سهم یک نفر از شرکاء متصور است و سرایت به سهام دیگران که مورد تعدی و تجاوز واقع نشدهاند، نمینماید. با این حال یک نفر از شرکاء حق دارد نسبت به تمام آنچه غصب شده اقامه دعوا نماید و دعوای تصرف عدوانی و رفع مزاحمت هم نسبت به آب به اعتبار قنات و مجری اشکالی ندارد.»[۳] براین اساس، اگر ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها کلّ ملک را متصرّف شده و مانع تصرّف شریک دیگر در ملک شود، عمل او تصرّف عدوانی به شمار میآید. همچنین اگر دو نفر مشاعاً از راه عبوری استفاده میکرده اند و یکی از شرکاء با نصب درب در مسیر راه عبور و قفل نمودن آن، مانع عبور دیگری از راه مشترک شود، عمل او ممانعت از حق است و شرکای دیگر میتوانند با طرح دعوا از تصرف غیر قانونی او جلوگیری به عمل آوردند. علاوه بر این، مادهی ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ در مورد املاک مشاع نیز تصرّف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت را قابل تحقق و تصوّر دانسته است. در این مادّه چنین آمده است: «درصورتیکه دو یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرّف داشته یا استفاده میکرده اند و بعضی از آنان، مانع تصرّف یا استفاده و یا مزاحم استفادهی بعضی دیگر شود، حسب مورد، در حکم تصرّف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقرّرات این فصل خواهد بود».
۳-اجرای حکم صادره قبل از قطعیّت آن
حکم دادگاه در صورتی که مبنی بر محکومیت خوانده به رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا ممانعت از حق باشد، بلافاصله، البته پس از ابلاغ، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری قابل اجراء بوده و درخواست تجدیدنظر مانع اجرای آن نمی شود. قاعده کلّی این است که تا وقتی رأی صادره از دادگاه قطعی نشده باشد، آن رأی قابل اجراء نیست. مادّهی ۱ قانون اجرای احکام مدنی مقرّر میدارد: «هیچ حکمی از احکام دادگاههای دادگستری، به موقع اجراء گذارده نمی شود؛ مگر اینکه قطعی شده یا قرار اجرای موقّت آن در مواردی که قانون معیّن می کند، صادر شده باشد.»؛ بنابراین اجرای حکم، پیش از قطعیّت آن، استثنایی بر قاعدهی کلّی است. مادهی ۳۴۷ قانون آیین دادرسی مدنی نیز در این زمینه مقرّر میدارد: «تجدیدنظرخواهی از آرای تجدیدنظر که در قانون احصاء شده، مانع اجرای حکم خواهد بود. …مگر در مواردی که طبق قانون استثناء شده باشد». بنا بر این مادّه، اصولاً چنانچه رأیی، تجدیدنظرخواهی شد، تا زمان صدور حکم از دادگاه تجدیدنظر و قطعیّت دادنامهی صادره، آن رأی قابل اجراء نخواهد بود.
با وجود این، در دعاوی تصرّف، استثنائاً رأی صادره از دادگاه بدوی، قابلیّت اجرایی دارد و تجدیدنظرخواهی، مانع اجرای رأی صادره نخواهد بود و چنانچه رأی صادره اجراء شود و دادگاه تجدیدنظر این رأی را نقض کند، اقدامات انجامشده، به حالت پیشین اعاده خواهد شد. مادهی ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی مقرّر میدارد: «درصورتیکه رأی صادره مبنی بر رفع تصرّف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق باشد، بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری، اجراء خواهد شد و درخواست تجدیدنظر، مانع اجراء نمی باشد. در صورت فسخ رأی در مرحلهی تجدیدنظر، اقدامات اجرایی به دستور دادگاه اجراکنندهی حکم، به حالت قبل از اجراء اعاده می شود و درصورتیکه محکومٌ به عین معیّن بوده و استرداد آن ممکن نباشد، مثل یا قیمت آن وصول و تأدیه خواهد شد». حکم مذکور در مادهی ۱۷۵، شامل تمام اقسام دعاوی تصرّف می شود و این ویژگی، در هر سه گونه دعوا مشترک است. البته باید توجّه داشت که این ماده شامل دعاوی حقوقی تصرّف است و در دعاوی کیفری تصرّف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، اگر حکمی صادر شود، تا پیش از قطعیّت، حکم صادره قابل اجراء نخواهد بود؛ زیرا در دعاوی کیفری، چنین استثنایی پیش بینی نشده است.
اما شیوه رسیدگی به دعاوی تصرّف، از دو جهت با سایر دعاوی حقوقی متفاوت است؛ نخست آنکه رسیدگی به این دعاوی، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست و دیگر آنکه به این دعاوی، خارج از نوبت رسیدگی می شود. مادهی ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر میدارد: «رسیدگی به دعاویِ موضوعِ این فصل (دعاوی تصرّف)، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نبوده و خارج از نوبت به عمل میآید».
بنابراین برای طرح دعاوی تصرّف، نیازی به تنظیم فرم دادخواست نیست و این دعاوی را در برگههای عادی نیز میتوان مطرح کرد. همچنین محاکم مکلّفند به دعاوی تصرّف، خارج از نوبت عادی رسیدگی کنند تا تکلیف این دعاوی، با سرعت بیشتری تعیین گردد.
در دعاوی تصرّف، قانونگذار، به اشخاصی که به قائممقامی از مالک طرح دعوا کنند نیز حق طرح این دعوا را میدهد. مادهی ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میدارد: «مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلّی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرّف میباشند، میتوانند به قائممقامی مالک، برابر مقرّرات بالا شکایت کند»؛ بنابراین اگر کسی مستأجر ملکی باشد و دیگری عدواناً ملک مزبور را تصرّف نماید، مستأجر می تواند به قائممقامی از طرف مالک، دعوای رفع تصرّف عدوانی مطرح کند. درعینحال، ازآنجاکه مستأجر، مالک منافع عین مستأجره است، به نحوی در طرح دعوای تصرّف عدوانی، اصالت نیز خواهد داشت. ولی سرایدار ملک، به عنوان قائممقام مالک می تواند دعاوی تصرّف را اقامه کند.
همچنین گفتنی است کسانی که میتوانند زمانی خود به عنوان قائممقام مالک، دعاوی تصرّف را اقامه کنند، در زمانی دیگر ممکن است به عنوان متصرّفِ عدوانی، مشمول مقرّرات قانون شوند و از آنها رفع تصرّف به عمل آید. مادهی ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر میدارد: «سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلّی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامهی مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبهی مال امانی، از آن رفع تصرّف ننماید، متصرّف عدوانی محسوب می شود». تبصره: دعوای تخلیّه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرّف، قرارداد و شرایط خاصّی برای تخلیّه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقرّرات این ماده نخواهد بود». بر اساس مادّهی مذکور، طرح دعاوی تصرّف علیه امینی که از استرداد مال امانی امتناع می کند، ارسال اظهارنامه از سوی مالک و ابلاغ آن به امین و انقضای ده روز از تاریخ اظهارنامه، ضروری میباشد.
ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به یکی از شایع ترین مواردی که متصرف مال، امین محسوب می شود، یعنی مستاجر، سکوت اختیار کرده و رابطه استیجاری را مطلقاً از شمول مقررات دعاوی تصرف عدوانی خارج نموده و عدوانی قلمداد نمودن تصرفات مستأجر، با ابلاغ اظهارنامه مطالبه عین مستأجره را منتفی دانسته است. با توجّه به وجود قوانین خاص (قوانین روابط موجر و مستأجر مصوّب ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ ، ۱۳۷۶)، به نظر میرسد که دعاوی تخلیّهی عین مستأجره، از شمول مادهی ۱۷۱ خارج باشد. بنابراین اگر مالک، باغ خود را برای مدت معینی به اجاره واگذار نمود و مستأجر تعهد نمود که با انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تحویل دهد و از انجام این تکلیف استنکاف نمود، مالک نمیتواند با ابلاغ اظهارنامه مطالبه مال، مستأجر را تبدیل به متصرف عدوانی نماید؛ در حالی که در مورد وکیل، مباشر، سرایدار، خادم، کارگر و هر امین دیگری، علیالاصول مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، می تواند از طریق ماده ۱۷۱ اقدام کند. [۴]
[۱] .ابهری،حمید، برزگر، محمدرضا، منبع پیشین، ص۱۰۰٫
[۲]. کاتوزیان، ناصر، منبع پیشین، ش ۶۲، ص ۳۵٫
- زراعت، عباس، منبع پیشین، ص ۳۳۴٫
بند سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
امروزه یکی از شایعترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته، به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوه اجرای آن پدیدار شده است؛ چنانکه گاهی ممکن است اجرای حکم، بلا تکلیف بماند و محکومٌ علیه را سرگردان سازد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن، خریدار با طرح دعوا به طرفیّت فروشنده، الزام او را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد میخواهد؛ فرقی نمیکند که این تعهّد به صراحت در قرارداد درج شده باشد و یا به موجب عرف و عادت و قانون، آن امر جایز باشد. اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد، امری قابل تأمل است که در مواردی می تواند با مشکل همراه شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر سادهای همچون اجرای سایر تعهّدات دارد، امّا به لحاظ اجرایی، از جمله موضوعات پیچیده دایرهی اجرا به شمار میرود.
طبق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت در اموال غیر منقول، قانون صرفاً کسی را مالک میداند که مال غیرمنقول در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادّی و رسمی، اولویّت را با سند رسمی قرار می دهند. این موارد تنها قسمتی از فواید ثبت رسمی املاک میباشد که برای دوری از تعرّض افراد بیگانه پیش بینی شده است. به همین دلیل، بیشتر افراد جامعه، صرف نظر از هزینه ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند؛ بنابراین ثبت اموال، بهویژه اموال غیر منقول، از اهمیّت زیادی برخوردار است.
هرگاه عقد، با جمع بودن شرایط مقرّر در مادهی ۱۹۰ قانون مدنی منعقد شود و موضوع قرارداد، به خواهان منتقل و تعهّداتی نیز بر طبق قانون واقع گردد، این عقد مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزامآور قراردادها، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه قرارداد مزبور، به تراضی طرفین اقاله، یا به موجب اراده یکی از طرفین فسخ گردد و یا به دلایلی منفسخ گردد. افزون بر آن، متعاملین نیز به همهی نتایجی که به موجب عرف و عادت، یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، ملزم خواهند بود. ازآنجاییکه قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمیِ انتقال در معاملهی اموال غیر منقول، از مسلّمات عرف و عادت به شمار میرود، وجود چنین تعهّدی برای بایع یا مالک رسمی محل تأمّل نیست و تنظیم سند به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد.
یکی از مشکلاتی که در پی معامله و خرید و فروش ملک، گریبانگیر خریداران می شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهّد در حالی است که غالباً فروشنده، درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت نموده است وگاهی به دلایلی همچون ادّعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فکّ رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهّد خود سر باز میزند.
الف: مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تنظیم مبایعهنامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهّد میشوند که در تاریخ مشخصشده در مبایعهنامه، به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیماندهی ثمن معامله، در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. درصورتیکه فروشنده از انجام تعهّد خود امتناع ورزد و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیّهی باقیمانده ثمن معامله، از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرّر شده در مبایعهنامه، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله، بدون هرگونه علت موجّهی، از حضور و ایفای تعهّد خود امتناع نموده است. درصورتیکه در مبایعهنامه، مکان دفترخانه یا تاریخ حضور مشخّص نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامهی رسمی، از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیینشده در اظهارنامه، خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح که همان محل وقوع ملک میباشد، مراجعه نماید.
پرسشی که ممکن است در این قسمت مطرح شود، این است که در دعوای الزام به انتقال سند رسمی، آیا باید همهی ایادی سابق فی‌مابین خواهان و مالک رسمی، طرف دعوا قرار گیرند، یا اینکه طرف دعوا قرار گرفتن مالک رسمی و آخرین فروشندهی ملک کفایت می‌کند؟
این موضوع در نشست قضایی مطرح شده است و به شرح زیر به آن پاسخ داده شده است:
الف) نظر اکثریت:
باتوجه به اینکه در اینجا، هدف از طرح دعوا، انتقال سند است و اقدام دادگاه در صدور رأی، در واقع به معنای فصل خصومت است، طرح دعوا به طرفیت مالک رسمی و فروشندهی آخر کفایت می‌کند؛ گرچه طرح دعوا در هر دو صورت صحیح به نظر میرسد.
ب) نظر اقلیت:
تمامی ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا چه بسا موضوع معامله به صورت صوری منتقل شده باشد که بعد از صدور حکم موجب طرح دعاوی دیگر شود.
از آنجا که برای انتقال رسمی ملک، تشریفات و مقرّرات دست‌و‌پا‌گیری وجود دارد، فروش مال غیر منقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکی با سند عـادّی انـجام می‌شود. پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و ادارهی ثبت اسناد و املاک و انجام تعهّدات خریدار و فروشنده، اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود، خریدار می‌تواند دادخواستی را علیه فروشنده، دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی، به دادگاه عمومی محل تقدیم کند؛ مشروط بر اینکه فروشنده در ملک مورد معامله، سند رسمی مالکیّت داشته باشد، والاّ الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال، وجهه قانونی ندارد. چنانچه فروشنده نیز با سند عادی، مـلـک مورد معامله را خریداری کرده باشد، می‌تواند ید ما قبل خود را به دادرسی فراخواند؛ امّا الزام ید ماقبل، به انتقال سند رسمی ملک از سوی خریدار که با وی معامله‌ای انجام نداده است، قابل پذیرش نیست. از طرفی، صحت مبایعه‌نامهی عادی پیشین هم به اثبات نرسیده و به هر حال در این مـوضـوع، تـنـها فروشنده پاسخگوست. چنانچه فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند، موضوع، مصداق کلاهبرداری است و فروشنده، به این اتّهام، تحت تعقیب واقع خواهد شد.[۱]
آنچه منطقی به نظر میرسد این است که در دعوای الزام به تنظیم سند باید همه ایادی قبلی طرف قرار گیرند تا دعوا متوجه فروشنده اولیهی دارنده سند رسمی گردد. دلیل این مدعا آن است که اگر خریدار آخر، صرفاً علیه فروشنده ماقبل خود طرح دعوا کند، به علت اینکه سند رسمی به نام آن فروشنده نیست، قرار رد دعوا صادر می شود؛ چون نمیتوان کسی را ملزم به تنظیم سند کرد که سند رسمی به نام او نیست. از طرف دیگر، اگر او صرفاً علیه دارنده سند رسمی طرح دعوا کند، به لحاظ نبود ارتباط بین او و دارنده سند رسمی، دعوا مردود اعلام می شود. از این رو برای ایجاد ارتباط بین آخرین خریدار خریدار با دارنده سند رسمی باید تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند تا این ارتباط برقرار گردد. دادگاه نهایتاً دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند کند و به علت عدم توجه دعوا به بقیه ایادی، قرار رد دعوا صادر خواهد کرد. با وجود این، برای اثبات ارتباط بین آخرین خریدار با دارنده سند رسمی، باید ایادی قبلی هم طرف دعوا قرار گیرند.
همانطور که پیشتر گفته شد، طبق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر اثبات مالکیت است، سوالی که در اینجا ممکن است پیش آید این است که آیا برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک ثبت شده، بدواً یا همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای اثبات مالکیت نیز لازم است؟
در پاسخ باید گفت، معاملات مربوط به املاک ثبت شده جزء عقود تشریفاتی است و تا قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار، مالکیتی برای وی نسبت به موضوع معامله وجود ندارد تا بتواند با طرح دعوا، تقاضای اثبات مالکیت خود را بر آن ملک بنماید؛ بنابراین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ( قبل از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن) نمی باشد. از دیدگاه کسانی هم که معاملات مربوط به اموال غیرمنقول را تشریفاتی نمیدانند و صرفاً معامله انجام شده را با سند عادی قابل اثبات نمیدانند، نیازی به طرح دعوای مذکور(اثبات مالکیت) نخواهد بود، زیرا دادگاه با رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به صورت ضمنی به مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع دعوا رسیدگی خواهد کرد و و چنانچه وقوع معامله بین خواهان و خوانده را محرز دانست، با احراز مالکیت خواهان حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر خواهد کرد.[۴]
ب: ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دارای ارکانی میباشد که در زیر به مطالعه و بررسی آنها پرداخته می شود.
۱-مالکیت رسمی خوانده: یکی از مهمترین نکات در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ملاحظهی وضعیّت ثبتی ملک و احراز مالکیت رسمی خواندهی دعواست. این مالکیّت، با استعلام از ادارهی ثبت اسناد و املاک احراز میگردد. پاسخ ادارهی ثبت اسناد و املاک نیز از دوحالت خارج نیست؛ یا حاکی از مالکیّت خوانده نسبت به پلاک موضوع پروندهای است که خواهان مدّعی مالکیّت بر آن میباشد و یا بیانگر عدم ثبت رسمی به نام خوانده میباشد.
تنها کسی را میتوان ملزم به تنظیم سند رسمی کرد که در اداره ثبت، ملک به نام او به ثبت رسیده باشد، چنانچه این شخص طرف دعوا قرار نگرفته باشد، به سبب عدم توجه دعوا به خوانده(خواندگان) قرار رد دعوا صادر خواهد شد. از طرف دیگر ممکن است ملک موضوع معامله در توقیف یا رهن باشد و در دفترچه مالکیت که در نزد فروشنده بوده، این موضوع به هر علتی ذکر نشده باشد؛ لیکن هر مقام یا مرجعی که نسبت به توقیف یا رهن ملک اقدام نموده باشد، در ابتداء از طریق اداره ثبت، نسبت به ثبت توقیف یا رهن اقدام مینماید. به عنوان مثال، چنانچه طلبکاری برای وصول طلب با قرار تامین خواسته یا اجرائیه، از دایره اجرای احکام مدنی تقاضای توقیف ملک متعلق به بدهکار را نموده باشد، صرف اعلام شماره ثبتی به دایره مذکور کافی است و دایره اجرای احکام، طی مکاتبه با اداره ثبت، درخواست مینماید که چنانچه ملک به نام بدهکار به ثبت رسیده است، توقیف گردد و در این مورد، موضوع توقیف ملک در دفترچه مالکیت که در اختیار بدهکار است، قید نمی شود. حال چنانچه ملک در رهن یا توقیف باشد، قبل از فک رهن یا توقیف، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت.[۵]
در نشست قضایی دادگستری بابلسر(اسفند ۱۳۸۰)[۶] در پاسخ به این سوال که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آیا احراز مالکیت بایع ( خوانده دعوا) نیز ضرورت دارد یا صرف انعقاد عقد بیع فی ما بین خوانده و خواهان کافی است ؟ اکثریت قضات حاضر نظر داده اند : « ….در صورتی میتوان حکم به الزام تنظیم سند رسمی را صادر نمود که خوانده مالک باشد. زیرا : ۱- برای صدور رأی در هر موردی، تحقق و اجتماع ارکان مشتکله دعوا ضروری است و در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالکیت خوانده و وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده ضروری است. ۲- در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و بدون استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادره به لحاظ اینکه ممکن است خوانده مالک نبوده و سند مالکیتی در اختیار نداشته باشد در دفتر اسناد رسمی لازمالاجراء نمی باشد. ۳- صرف وقوع عقد بیع کافی نیست، چه ممکن است شخصی مال دیگری را به خواهان بفروشد که در این صورت اصلاً معامله ای واقع نشده تا سند قابل انتقال باشد. لذا پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خالی از اشکال نخواهد بود.»
اما اقلیت چنین نظر داده اند : « در صورتی که خوانده مالک نباشد، ولی قائم مقام مالک باشد امکان الزام وجود دارد. به عبارت دیگر؛ در صورتی که شخصی با وکالت از مالک اقدام به فروش ….. نماید، امکان الزام وی وجود دارد زیرا : ۱- مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، لازم نیست فروش مال توسط مالک صورت پذیرد؛ چه بسا معاملاتی که توسط ولی، قیم، وصی و وکیل صورت میگیرد. در غیر این صورت باید معتقد بود که هیچ گاه نمیتوان ولی محجور را ملزم به تنظیم سند رسمی نمود. ۲- مطابق ماده ۲۳۷ قانون مدنی که مقرر میدارد : « ….کسی که ملتزم به انجام شرطی شده باشد باید آنرا به جا بیاورد…» بنابراین، در صورتی که شخصی مالی را با وکالت به عنوان خرید، خریده باشد و سپس آن را به همان نحو به دیگری منتقل کند ولی از تنظیم سند رسمی خودداری نماید مطابق ذیل همین ماده «….طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.» لذا شخصی که قانوناً وکیل واقعی مالک اصلی مال بوده، لیکن مال را خریداری کرده است (آنچه که عملاً انجام می شود) و آن را به دیگری بفروشد، امکان الزام وی به تنظیم سند رسمی وجود دارد. ۳- در صورتی که شخصی که مالی را میفروشد مالک آن نباشد و مأذون از قبل مالک نیز نباشد، در این صورت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صحیح نیست، نه از آن جهت که دعوا حتماً بایستی به طرفیت مالک اصلی مطرح گردد؛ بلکه به این جهت است که اصلاً معامله به نحو صحت واقع نشده تا ارکان دعوا فراهم گردد. لذا در مواردی که شخصی مالی را در اختیار دارد و با چند رابطه و یا چند واسطه از مالک، سند وی به صورت عقد وکالت باشد یا اینکه از لحاظ مقررات، مالک اصلی شخص دیگری است، امکان الزام شخص به تنظیم سند وجود ندارد.»
آنچه درباره نظریه اقلیت قضات مذکور قابل ذکر است اینکه در نظریه مذکور بین دو مفهوم قائم مقامی و نمایندگی اختلاط شده است. وکیل ، ولی یا قیم نماینده دیگری محسوب میشوند، یعنی وکیل نماینده موکل، ولی قهری یا قیم نیز نماینده محجور محسوب میشوند. قائم مقام کسی است که بدون اینکه در انعقاد قرارداد دخالت داشته باشد، جانشین یکی از طرفین شده و از آثار عقد بهره مند میگردد. آنچه منطقی به نظر میرسد این است که وقتی شخص به وکالت از طرف دیگری مبادرت به تنظیم بیعنامه مینماید، طرح دعوا صرفاً به طرفیت وکیل وجاهت قانونی نداشته باشد، به ویژه اگر وکیل مذکور صرفاً برای تنظیم مبایعه نامه وکالت داشته باشد؛ زیرا اصل بر عدم سلطه و دخالت در امور دیگران میباشد، حتی اگر وکیل مذکور برای تنظیم سند رسمی نیز وکالت داشته باشد، باز هم به نظر میرسد که طرح دعوا به طرفیت موکل و وکیل الزامی میباشد تا از طرفی با احراز رابطه وکالت فی ما بین ، تردیدی در صحت این رابطه ایجاد نشود و از طرف دیگر، چنانچه صرفاً به طرفیت وکیل طرح دعوا شود، از آنجا که وکالت، عقدی جایز است ، ممکن است با فوت یا عزل وکیل یا استعفای وی، هر لحظه عقد مذکور منفسخ شود، در این صورت اجرای حکم یا صدور آن با مشکل مواجه میگردد.
کمسیون تخصصی قوه قضائیه که نظرات فوق را مورد بررسی قرار میدهد، در این زمینه چنین اعلام نظر کرده است : « نظر به اینکه اجرای حکم دادگاه باید به وسیله شخص محکوم علیه امکان پذیر باشد، لذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است و بنابراین باید از اداره ثبت استعلام گردد تا کسی که سند به نام اوست و انتقال مال او احراز شده، محکوم به تنظیم سند رسمی گردد تا حکم صادره قابلیت اجرایی پیدا کند.»[۷]
۲-وقوع معامله به طور صحیح بین طرفین
یکی دیگر از ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که معامله به شیوهای درست میان طرفین منعقد شده باشد و ارکان بیع، اعم از ایجاب و قبول و معلوم بودن عوضین و جهات بیع و… به نحو کاملی محقق شده باشد؛ چنانکه جایی برای ایراد و شبهه باقی نماند. در این صورت مستند دعوا ممکن است به یکی از دو حالت زیر باشد:
۱) مدرک عادی که بر انعقاد عقد معیّن قانونی یا قرارداد نامعیّنِ صحیح دلالت کند؛ البتّه درصورتیکه ایرادی، اعم از انکار یا ادّعای جعل، به اصالت سند وارد نشود و یا ادّعای انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی، اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد. در این صورت، دادگاه پس از نخستین جلسهی دادرسی، مبادرت به انشای رأی مینماید و در صورت ایراد یا ادّعای جعل در نخستین جلسهی دادرسی، با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیّت سند برّرسی می کند.[۸]
۲) ممکن است قرارداد بیع که بین دو نفر تحقق پیدا کرده است، فقط با ایجاب و قبول شفاهی انجام گرفته باشد که مراتبِ تحقق آن، توسط شهودی که واجد شرایط ادای شهادت هستند، گواهی می شود. البته شهادت شهودی که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند. در این صورت دادگاه پس از تشکیل نخستین جلسهی دادرسی، قرار استماع شهادت شهود را صادر می کند[۹]. سپس وقت دیگری برای دعوت طرفین و شهود، به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد. پس از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن، مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیّت خواهان، دادگاه مبادرت به انشای رأی مطابق با خواسته مینماید وگرنه در صورت عدم احراز، حکم به بیحقّی وی صادر می کند.
- معاونت آموزش قوه قضائیه (۱۳۸۷) مجموعه نشست های قضایی، مسائل قانون مدنی، به نقل از نشست قضایی دادگستری ایلام. جلد چهارم، چاپ اول ،انتشارات جنگل، ص ۲۹٫
[۲]. ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۵۰٫
[۳] . همان ، ص ۲۵۱ و ۲۵۲٫
[۴] . همان ، ص ۲۶۰٫
[۵] . همان، ص ۲۶۲٫
[۶] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۵٫
[۷] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۴۴٫
[۸] . مواد ۲۲۶ و۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م
گاهی اوقات در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با موانعی مواجه میشویم که صدور حکم با وجود آن موانع به سادگی ممکن نمی باشد و لازم است که اقدامات دیگری از سوی خواهان دعوا به عمل آید تا موجبات حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم آید. در زیر به برخی از این مسائل اشاره می شود:
۱- در رهن بودن ملک موضوع دعوا: خریدار باید اطمینان حاصل نماید تا ملکی را که خریداری نموده و برای آن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده است، در رهن یا بازداشت نباشد. اساساً معامله و انتقال مالی که در رهن قرار دارد، به موجب مقرّرات قانون مدنی جایز دانسته نشده است؛ مادهی ۷۹۳ قانون مدنی در این خصوص مقرّر داشته است: «راهن نمیتواند در رهن تصرّفی نماید که منافی با حقّ مرتهن باشد» ؛ بنابراین انتقال مال مرهونه به غیر، با رعایت حقوق مرتهن مقدور است؛ بر این اساس در این حالت خریدار می بایست، فکّ رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید، لیکن فکّ رهن در صورتی ممکن است که بدهی راهن تسویه شده باشد.
در این زمینه رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شمارهی به شرح زیر صادر شده است: « مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود؛ لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد مینماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می شود و…..برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.»[۱]
با توجه به آنچه گفته شد، به نظر میرسد که در تعارض دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با رهن ملک موضوع بیع نامه، باید بین دو حالت تفکیک قائل شد:
گاهی اوقات تنظیم سند رهنی، موخر بر بیع نامه عادی است، در این صورت اگر هم با فروش نامه عادی، خریدار را مالک نشناسیم، با تنظیم فروشنامه مذکور، حق دینی(تعهد به تنظیم سند رسمی) به نفع او ایجاد شده است و عمل بعدی فروشنده در رهن ملک موضوع بیع نامه، مخالف حق مذکور میباشد و لذا خریدار می تواند با تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی تنظیمی، مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را فراهم کند. اما گاهی تنظیم سند رهنی مقدم بر بیعنامه عادی است، در این صورت چون حق مرتهن نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی میباشد، با انتقال مال مذکور به هر شخصی، حق مزبور در برابر آن شخص و سایر اشخاص قابل استناد بوده و مرتهن می تواند طلب خود را از محل مال مذکور وصول نماید، لذا صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به ویژه با ذکر حقوق مرتهن، فاقد منبع قانونی به نظر میرسد.[۲] بنابراین چنانچه پلاک مورد ادّعا، در رهن باشد، با وجود حقّ عینی مرتهن، تا زمان فکّ رهن، امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد؛ بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند قابلیّت استماع نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد؛ دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوی قابل استماع خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار می تواند با تقدیم دادخواستی، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خود را مطالبه نماید و پس از صدور حکم، چنانچه فروشنده نسبت به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار اقدام نکرد، خریدار با هزینه متعهد(فروشنده) موجبات فک رهن را فراهم آورده و پس از فک رهن، سند رسمی توسط فروشنده و در صورت امتناع وی، توسط نماینده دادگستری در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار انتقال یابد.
۲- متعلق به غیر بودن ملک موضوع دعوا: همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت، با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان پذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلّق به وی نبوده است.
۳- عدم تفکیک ملک موضوع دعوا: طبق مقرّرات قانونی ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند رسمی انتقال، به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملکِ ثبتشده، وقتی امکان پذیر است که ملکِ تفکیکشده و موضوع سند، به صورت مفروز در آمده باشد و الاّ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، پیش از تفکیک، قابلیّت استماع ندارد؛ برای نمونه اگر مورد معامله یک دستگاه آپارتمان تفکیکنشده باشد، خریدار باید با تقدیم دادخواست ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا در زمان رسیدگی با تقدیم دادخواست جداگانه، تفکیک مورد معامله را تقاضا نماید. در این صورت، او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تفکیک را طبق ماده ۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی در یک دادخواست مطرح می کند ولی دو هزینه دادرسی باید بپردازد. در غیر این صورت دعوای الزام به انتقال رسمی رد خواهد شد؛ زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در بخشی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله صحیح نیست؛ بهویژه که ممکن است با حقوق سایر مالکین در تعارض قرار گیرد. علت این ضرورت آن است که در زمان تصمیم گیری و پیش از صدور حکم، دادگاه باید مالکیت خوانده را استعلام نماید؛ ضمناً مورد حکم را بر حسب خواسته مشخص کند. اگر بدون توجه به عدم تفکیک رأیی صادر شود و فقط راجع به تنظیم سند باشد و مورد انتقال را منجزّاً معین نسازد، چنین حکمی قابل اجراء نیست. بدین ترتیب میتوان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را توأماً طرح نمود؛ زیرا التزام به شیء، التزام به لوازم آن نیز هست. مطابق مادهی۳۵۰ قانون مدنی، بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع، در محدوده و سهم مشاعی فروشنده، قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.
نکتهی دیگر آن است که ادارهی ثبت، با استعلام ثبتی، مالکیت فروشنده را بر کل ملک اعلام خواهد نمود و هرگاه چنین ملکی قبلاً خانهای قدیمی بوده و تخریب شده است و در آن آپارتمانهای متعدد بنا شده باشد، ادارهی ثبت، در پاسخ استعلام، مالکیت فروشنده را طبق سوابق ثبتی (دفتر املاک)، به عنوان مالک یک باب خانه اعمال مینماید. در چنین وضعی، دادگاه نمیتواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمانی بدهد که احداث آن برای دادگاه محرز نیست، حتی در صورت احراز احداث بنا، به لحاظ عدم تفکیک، انتقال مال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست. خریدار باید ضمن دعوای فروشنده، به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم درخواست کند. در این صورت دادگاه نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز حکم خواهد داد. رأیی که به ترتیب گفته شده صادر شود، بر طبق قوانین اجرای احکام به اجرا میرسد. چنانچه ملکی، گواهی پایان کار یا تفکیک را دارد، نیاز به چنین درخواستی نیست.[۳]
۴-انتقال ملک موضوع دعوا از سوی خوانده در حین دادرسی: شایسته است که خواهان هم زمان با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست دستور موقت را نیز مطرح نماید. این امر مانع نقل و انتقال ملک موضوع دعوا از جانب خوانده در جریان دادرسی خواهد شد. با صدور قرار دستور موقت، مرجع قضایی به اداره ثبت دستور میدهد که از نقل و انتقال بعدی سند ملک به نام دیگران جلوگیری شود، بدین ترتیب در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و پس از صدور حکم به نفع خواهان، او با مشکلی مواجه نخواهد شد.[۴]
لیکن گاهی اوقات خواهان به جهت عدم آگاهی نسبت به قوانین و گاهی به لحاظ عدم توانایی پرداخت خسارت احتمالی، تقاضای دستور موقت نمیکند و در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواندهای که سند رسمی به نام وی میباشد، آن را به شخص ثالثی انتقال میدهد و به دین ترتیب مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی می شود. در این گونه موارد خواهان باید دادخواست دیگری به خواسته ابطال سند رسمی انتقال یافته به نام ثالث به طرفیت انتقال دهنده و ثالث اقامه نماید که به جهت ارتباط این دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می تواند درخواست نماید که به دو دعوا توامان رسیدگی شود. (ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). منتهی از آنجا که ممکن است شخص ثالث نیز در جریان دادرسی،سند رسمی را به نام دیگران انتقال دهد، برای جلوگیری از مشکلات بعدی، خواهان باید به نحو مقتضی از طریق دستور موقت و توسط مرجع قضایی مانع نقل و انتقالات بعدی شود.[۵]
۵-در توقیف بودن ملک موضوع دعوا: ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و با استعلام از اداره ثبت، مشخص گردد که ملک موضوع دعوا در توقیف میباشد. این توقیف ممکن است توسط مرجع قضایی و اداره ثبت صورت گرفته باشد. در این صورت، دو حالت متصور است : حالت اول این است که توقیف ملک، مقدم بر تاریخ تنظیم بیعنامه عادی مستند دعوا است. در این وضعیت دادگاه قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد؛ زیرا مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. ماده ۵۷ این قانون هم مقرر داشته است: «هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.»
بر اساس ماده ۵۶ انجام معامله نسبت به مال توقیف شده باطل و براساس ماده ۵۷ این معامله غیرنافذ میباشد، در هر صورت چون بر معامله غیرنافذ هم قبل از تنفیذ یا رد ذی نفع، اثری مترتب نمی باشد، لذا چنانچه مال موضوع بیعنامه عادی قبلاً توقیف شده باشد، بیعنامه عادی فاقد هرگونه آثار میباشد و با این وصف محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مذکور، وجه قانونی نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان دعوا قبل از صدور رأی، رضایت کسی را که مال به نفع او توقیف شده است، جلب نماید که با اعلام رضایت کتبی وی موجبات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم خواهد شد.[۶]
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره چنین نظر داده است: « اگر ملکی قبلاً از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با عنایت به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است. همین حکم در مورد املاکی هم که از طریق دادگستری و به دستور مقامات قضایی توقیف یا وثیقه قرار داده شده باشد نیز جاری است.»[۷]
حالت دیگر زمانی است که توقیف ملک بعد از تاریخ تنظیم بیعنامه عادی مستند دعوا است. برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید؛ زیرا در زمان توقیف، ملک مورد نظر متعلق به فروشنده و جزء اموال او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات دعوا باید به نفع او مبادرت به صدور حکم کند، زیرا ممنوعیت بعدی نمیتواند به عقد مقدم خلل وارد کند.[۸]
در مقابل، برخی دیگر[۹] عقیده شان بر این است که در این مورد هم باید قرار رد دعوا صادر شود؛ زیرا منع قانونی ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، مانع صدور حکم است. البته اگر توقیف توسط اجرای ثبت صورت گرفته باشد، خواهان می تواند با طرح دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه، پس از اثبات محق بودن خویش، از ملک رفع توقیف نموده و سپس از دادگاه صدور حکم به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
آنچه منطقی به نظر میرسد این است که چنانچه در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، معلوم شود که بعد از تنظیم بیع نامه عادی، ملک موضوع دعوا از طریق اداره ثبت یا مرجع قضایی توقیف شده است؛ چنانچه توقیف از طریق اداره ثبت باشد، خواهان می تواند از دادگاه تقاضای ابطال عملیات اجرایی ثبت را بنماید که با اشاره به پرونده مطروحه درباره الزام به تنظیم سند رسمی طبق ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به این موضوع نیز به شعبه مرجوع الیه، ارجاع خواهد شد و در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به ابطال عملیات اجرائی ثبت و رفع توقیف از ملک و نهایتاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. چنانچه ملک مذکور بعد از بیع نامه عادی، از طریق مرجع قضایی توقیف شده باشد، خریدار می تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرائی به استناد ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در این مورد و در صورت طرح دعوای اعتراض ثالث، دادگاه می تواند با توجه به وحدت ملاک ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی تا اتخاذ تصمیم در پرونده اعتراض ثالث، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را متوقف نماید.[۱۰]
د: مرجع صالح برای رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مادهی ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مقرر میدارد: «رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد، در صلاحیّت دادگاههای عمومی و انقلاب است؛ مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد». همانطور که دیده می شود، در این ماده رسیدگی به دعاوی علیالاصول در صلاحیت محاکم دادگستری قرار داده شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری را اتخاذ کرده باشد. درباره دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول، با توجه به آنچه قانونگذار در بند الف مادهی ۱۱ قانون شورای حل اختلاف مقرر کرده است، دعاوی مالیای که در روستا تا بیست میلیون (۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال و در شهر تا پنجاه میلیون (۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار میگیرد؛ در غیر این صورت، یعنی در مواردی که ارزش خواسته بیشتر از مقدار تعیینشده در مادهی مذکور باشد، خواهان بایستی برابر مواد ۱۰ و ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی، دادخواست خود را به خواستهی الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محلّ وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است؛ زیرا در مورد اموال غیرمنقول، با توجه به مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر میدارد که
[۱] .باز گیر، یدالله (۱۳۸۹) قانون مدنی در آئینه آراء دیوان عالی کشور، چاپ اول، تهران، انتشارات فردوسی ، ص ۱۴۴٫
[۴] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۲٫
- همان، ص ۲۷۲٫
۲٫همان ، ص ۲۷۵٫
[۷] .حسینی، محمدرضا (۱۳۸۳) قانون اجرای احکام مدنی در رویه قضایی، چاپ اول، تهران، انتشارات نگاه بینه، ص ۱۴۲٫
[۸] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۳٫
- ۳٫ میرشفیعیان، مهدی، منبع پیشین، ص ۲۸۴و۲۸۶ و ۲۹۱-۲۹۲٫
اجرائیه به محکومٌ علیه یا فروشنده ابلاغ می شود و اگر وی ظرف مدت دَه روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجدّداً به واحد اجراء مراجعه می کند. دایرهی اجراء به دفترخانهای که مقرّر شده بود تا مبادرت به تنظیم سند نماید، اطلاع میدهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند، به جای فروشندهی اصلی اقدام کند
مادهی ۱۴۵ قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت دارد: «هرگاه مالک، حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود، نمایندهی دادگاه، سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی، به نام خریدار امضاء می کند».با توجه به وحدت ملاک ماده مذکور در احکام صادره در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه محکوم علیه حاضر به امضای سند در دفترخانه نباشد نماینده دادگاه، سند تنظیمی به نام خریدار را امضاء مینماید و مراتب انتقال را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام تا در دفتر املاک نیز ملک به نام خریدار ثبت گردد.[۱]
در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجراء، صرفاً به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچگونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع پس از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه میطلبد.
اکنون پس از مطالعه برخی از مهمترین مصادیق دعاوی غیرمنقول وبررسی ویژگی های هر یک از آن ها ،در زیر به بررسی وجوه تمایز دعوای غیرمنقول با دعاوی منقول پرداخته می شود.
پیشتر گفته شد که تقسیم‌بندی‌های گوناگونی از دعاوی ارائه شده است که یکی از مهّمترین آنها، تقسیم دعوا به منقول و غیرمنقول را میتوان نام برد. ملاک این تقسیم‌بندی بسیار ساده و قابل فهم است، اما تأثیرات این تقسیم بسیار مهم و گاه فهم دقیق آن دشوار است. تقسیم دعاوی به منقول و غیرمنقول، بر میزان هزینه دادرسی که پرداخت می‌شود و همچنین دادگاهی که صلاحیّت رسیدگی به دعوا را دارد، تأثیر می‌گذارد.
در زیر به بررسی دو تفاوت عمدهی دعوای منقول و غیرمنقول، از لحاظ صلاحیّت و هزینه دادرسی پرداخته می شود.
مبحث اول: صلاحیّت
مهّمترین سودمندی بخشبندی دعاوی به منقول و غیرمنقول، از نظر صلاحیّت محلّی دادگاهها است؛ زیرا دعوای منقول علیالاصول در محل اقامت خوانده اقامه می شود و دعوای غیرمنقول، علیالاصول در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول. در مادهی ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی چنین آمده است: «دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده در حوزه قضایی آن اقامت دارد… ». البته اگر دعوای منقول، ناشی از قرارداد باشد، افزون بر دادگاه محلّ اقامت خوانده، در دادگاه محلّ انعقاد عقد یا محلّ اجرای تعهّد نیز قابل طرح است. قانونگذار در مادهی ۱۱ یک قاعدهی کلّی را بیان می کند و اصل را بر صلاحیّت دادگاه محلّ اقامت خوانده قرار میدهد. کلیّهی دعاوی منقول نیز به تبعیّت از همین اصل، باید در دادگاه محلّ اقامت خوانده اقامه شوند.
این قاعده ناشی از یکی از سنّتهای قضایی است که در حقوق رم، حقوق کلیسا و در حقوق سنّتی بیشتر کشورها وجود داشته و امروزه در قوانین موضوعهی عموم کشورهای دیگر نیز پذیرفته شده است و میتوان آن را یکی از قواعد پذیرفتهی جهانی و از قوانین تغییرناپذیر دانست.[۲]
وضع این قاعده، به سبب رعایت حال خوانده است. این قاعده با اصول عملیّهای چون اصل برائت و نیز امارهی دلالت ظاهر بر واقع همسویی کامل دارد؛ زیرا زمانی که اظهارات شخصی برخلاف اصل است، اوست که باید با آوردن دلیل، ادّعای خود را ثابت کند. براساس اصل برائت هیچ کس در مقابل دیگری مدیون و متعهّد نیست، مگر اینکه خلاف آن اثبات گردد. از طرف دیگر، بر اساس امارهی دلالت ظاهر بر واقع، هرشخصی که مال یا حقّی را در اختیار دارد، بر مبنای ظاهر، مالک و دارندهی آن حق یا مال شناخته می شود، پس همانگونه که مدّعیِ خلاف این اصل و اماره، ملزم به اثبات ادّعای خویش است، باید او را ملزم به طرح دعوا در دادگاه محلّی نمود که آن محل برای پاسخگویی خوانده آسانتر باشد.[۳]به همین خاطر دادگاه محلّ اقامت خوانده به عنوان اصل در صلاحیّت محاکم پذیرفته شده است. بنابراین در انتخاب دادگاهی که از نظر محلّی صالح است، خواهان علیالاصول باید محلّ اقامت خوانده را برگزیند. با وجود این، بر اصل صلاحیّت دادگاه محل اقامتگاه خوانده استثنائاتی وارد شده است که یکی از آن موارد، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول است. به موجب مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیّت، مزاحمت، تصرّف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در آن حوزه واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد».
در اجرای مادهی ۱۲ باید توجّه داشت که افزون بر دعاوی تصرّف، تنها آن دسته از دعاوی باید در دادگاه محلّ وقوع مال غیرمنقول اقامه شود که حق مورد ادّعای آن، از جمله حقوقی باشد که برای اشخاص نسبت به مال غیرمنقول به وجود میآید. در مورد این حقوق باید توجّه داشت که حق مالکیّت، در مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی تصریح شده و منظور از سایر حقوق راجع به اموال غیرمنقول نیز حقوقی است که در قانون مدنی پیش بینی شده است. این حقوق به موجب مادهی ۲۹ قانون مزبور، افزون بر مالکیّت، عبارت است از حق انتفاع و حق ارتفاق به ملک غیر. نص مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی متضمّن حکم استثناء میباشد و بنابراین از یک سو باید در محدوده عبارات و کلمات قانون، یعنی در موضع نص تفسیر شود و از تفسیر موسع آن خودداری گردد و از سوی دیگر چنانچه در شمول مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی بر مصداقی شک شود، باید به اصل، یعنی صلاحیّت دادگاه محّل اقامتگاه خوانده حکم نمود. مادّهی ۱۲ تنها ناظر به دعاوی راجع به حقوقی است که به موجب قانون مدنی، برای اشخاص نسبت به اموال غیر منقول حاصل می شود و شامل هر دعوایی راجع به غیرمنقول نمی شود. در حقیقت چنانچه نص مادهی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به تمام دعاوی راجع به اموال غیرمنقول میگردید، لزومی نداشت که قانونگذار دعاوی تصرّف عدوانی را در این مادّه تصریح نماید. دعاوی مطالبه وجوه مربوط به غیرمنقول و نیز اجرتالمثل آن در غیر مورد عقود و قراردادها، با توجّه به مفهوم مادهی ۲۰ قانون مدنی، دعوای راجع به غیرمنقول شمرده شده و در صلاحیّت دادگاه محلّ وقوع مال غیرمنقول است[۴]. بنا بر این توضیحات، در دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، دادگاه محلّ وقوع مال صالح است؛ درحالیکه در دعاوی مربوط به اموال منقول و نیز در دیون و اموالی که از نظر صلاحیّت محاکم در حکم منقول است، مرجع صالح، دادگاه محلّ اقامتگاه خوانده میباشد.
ازاینرو، در هر مورد که شک و تردیدی در صلاحیّت پیش آید و پاسخ آن در قانون مشخص نشده باشد، به قاعدهی اصلی، یعنی صلاحیّت دادگاه محلّ اقامتگاه خوانده باید رجوع کرد. همچنین چنانچه موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامهی دعوا می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو بخش، ناشی از یک منشأ باشد.
مبحث دوّم: هزینه دادرسی
تأثیر مهّم دیگری که شناخت دعاوی منقول از غیرمنقول در پی دارد، از نظر پرداخت هزینه دادرسی است. دعاوی حقوقی (چه منقول و چه غیرمنقول) از نظر هزینه‌های دادرسی بر دو بخش اند: دعاوی مالی و غیرمالی. هزینه دادرسی طرح دعاوی غیرمالی براساس آییننامه جدیدی که توسط قوه قضائیه منتشر شده است، حسب مورد از دویست هزار ریال تا یک میلیون ریال در نظر گرفته شده ، امّا در دعاوی مالی منقول، هزینه دادرسی بر اساس خواسته یا بهای آن، که توسط خواهان تعیین می شود، محاسبه میگردد. مادهی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر میدارد: «بهای خواسته از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معیّن کرده باشد». هزینه دادرسی در اینگونه دعاوی، در مرحلهی بدوی، اگر خواسته تا ده میلیون ریال تقویم شده باشد، برابر ۲ درصد ارزش خواسته و مازاد بر آن، سه ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود. در مورد اموال منقول، قانونگذار ترتیب خاصّی را پیش بینی نکرده است، لذا هزینه دادرسی براساس خواسته یا بهای آن، که توسط خواهان تعیین می شود، پرداخت میگردد، ولی در مورد اموال غیرمنقول و دعاوی مالی مربوط به آنها، چون ممکن است که تقویم خواسته توسط خواهان حکایت از ارزش حقیقی موضوع خواسته نداشته باشد، قانونگذار ترتیب خاصّی را پیش بینی کرده است. از جمله بخش اخیر بند ۱۲ مادهی ۳ قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن مصوّب سال ۱۳۷۳ در این زمینه مقرّر میدارد: «در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید، از اعیان غیر منقول از دیدگاه صلاحیّت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست تعیین می کند، لیکن از نظر هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه، تقویم و بر اساس آن، هزینه دادرسی پرداخت شود». ملاحظه می شود که در این مادّه، هزینه دادرسی دعاوی غیرمنقول، بر مبنای قیمت منطقهای املاک در هر محل، تعیین گردیده است.
از طرفی مادهی ۶۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی انقلاب، محاسبه هزینه دادرسی را بر مبنای خواسته یا بهای آن که توسط خواهان تعیین می شود، قرار داده است. همچنین در بند۴ مادهی ۶۲ قانون مذکور آمده است: «در دعاوی راجع به اموال بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست معیّن کرده و خوانده تا اوّلین جلسهی دادرسی به آن ایراد و یا اعتراض نکرده؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معیّن کرده باشد».
با توجّه به اینکه قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن در سال ۱۳۷۳ تصویب گردیده بود و تاریخ تصویب آن، پیش از تاریخ تصویب قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب ۱۳۷۹ بود؛ لذا قانونگذار به قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن نظر داشته است و به همین خاطر جمله «مگر اینکه قانون، ترتیب دیگری معیّن کرده باشد» را در پایان مادهی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ ذکر مینماید. با این ترتیب، برای تقویم خواسته و پرداخت هزینه دادرسی، الزاماً باید به مقرّرات قانون خاص که همان قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن مصوّب ۱۳۷۳ میباشد، مراجعه نماییم؛ از جمله بند ۱۲ مادهی ۳ قانون یادشده که هزینه دادرسی مراحل بدوی و تجدید نظر در دادگاههای تجدید نظر استان و دیوان عالی کشور را بیان میدارد؛ بنابراین مادهی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، در مقام بیان کلیّات است و حکم مادهی ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، توسط بند ۱۲ مادهی ۳ قانون تخصیص یافته است؛ به سخن دیگر، در همهی دعاوی، بهای خواسته از جهت هزینه دادرسی و امکان تجدید نظرخواهی همان است که خواهان در داد خواست قید می کند؛ مگر در مورد دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول که ارزش خواسته از باب صلاحیّت همان است که خواهان در دادخواست تعیین کرده است و از نظر هزینه دادرسی تابع قیمت منطقهای خواهد بود.
«بهای منطقهای املاک، در ادارات امور اقتصادی و دارایی موجود است که معمولاً فهرست این قیمتها، سالانه به طور کتابچه در اختیار دفاتر محاکم قرار میگیرد تا در دعاوی غیرمنقول، با در نظر گرفتن موقعیّت و محل استقرار مال غیرمنقول ( با توجه به مشخصات ملک مندرج در دادخواست)، قیمت منطقهای تعیین شود و هزینه دادرسی مربوطه، محاسبه و دریافت گردد».[۵] لذا در فرضی که دعوا مالی و راجع به اموال غیرمنقول باشد و یا خلع ید از اعیان غیرمنقول به شمار آید، بهای خواسته، از حیث صلاحیّت، به شرح دادخواست تقدیمی خواهان خواهد بود، مگر آنکه خوانده در نخستین جلسهی دادرسی، بر آن ایراد کرده باشد و بند ۴ مادهی ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر همین امر است.
تفکیکی که قانونگذار در خصوص جداسازی صلاحیّت و هزینه دادرسی قایل شده، مشمول آن دعاوی است که اولاً مالی باشند و ثانیاً غیرمنقول و یا خلع ید از اعیان غیرمنقول را موضوع خواستهی خود قرار داده باشند.
با تصویب قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۸۷ و با توجه به قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳، در مواردی محاسبه هزینه دادرسی با مشکل مواجه می شود. یعنی در برخی از موارد، این دو قانون با هم تعارض پیدا می کنند. فرض کنیم خواهان دعوایی به خواستهی الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مقوّم به سی میلیون ریال مطرح کرده است. این دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف است. پرسشی که در اینجا پیش میآید این است که هزینه دادرسی به چه میزان است؟ آیا باید قانون شورای حل اختلاف ملاک قرار گیرد و هزینه دادرسی سی هزار ریال تعیین گردد یا باید قانون وصول برخی از درآمدهای دولت را مبنا قرار داد که براساس آن، هزینه دادرسی باید طبق قیمت منطقهای املاک، محاسبه شود؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که به نظر میرسد با توجه به اینکه قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، قانونی خاص است که در مورد اموال غیرمنقول به شکل خاصّی تعیین و تکلیف کرده است، در خصوص هزینه دادرسی دعاوی مذکور، باید این قانون را مبنا قرار داد، حتی اگر اینگونه دعاوی، در شورای حل اختلاف مطرح گردند؛ به عبارت دیگر، قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، در مورد هزینه دادرسی دعاوی غیرمنقول، قانون خاص است و قانون شورای حل اختلاف، قانون عام میباشد که در تعارض قانون خاص با قانون عام، قانون خاص مخصّص قانون عام محسوب خواهد شد.[۶] البته ممکن است در استدلالی مخالف، گفته شود که با توجه به لاحق بودن قانون شورای حل اختلاف و عدم تفکیک دعاوی منقول از غیرمنقول در این قانون، هزینه طرح تمام دعاوی در شورا، مبلغ سی هزار ریال خواهد بود. با وجود این، عدم تفکیک این دعاوی می تواند ناشی از این باشد که هدف مقنّن این بوده است که فقط دعاوی با خواستهی وجه نقد تا پنجاه میلیون ریال (در شهر ها ) یا بیست میلیون ریال (در روستا) در شوراها مطرح شود[۷].
گاهی ممکن است این توهم ایجاد شود که در دعاوی مشمول بند ۱۲ مادهی ۳، تعیین بهای خواسته به چیزی کمتر از قیمت منطقهای، جایز نیست. این تلقّی نمیتواند درست باشد؛ زیرا مقرّرات بند ۱۲ مادهی ۳ صراحت دارد که ارزش خواسته، از نقطه نظر صلاحیّت، همان است که خواهان در دادخواست تعیین می کند؛ به سخن دیگر قانونگذار دست خواهان را در تقویم بهای خواسته در محدوده تعیین صلاحیّت باز گذاشته است و اگر خوانده این نوع تقویم را با حقوق احتمالی خود مغایر بیابد، می تواند به شرح بند ۴ مادهی ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در نخستین جلسهی دادرسی، نسبت به آن ایراد و اعتراض نماید. تعیین قیمت منطقهای، برای پرداخت هزینه دادرسی است و اگر قرار باشد خواهان نقطهی عزیمت خود را در تقویم خواسته، از حیث صلاحیّت قیمت منطقهای قرار دهد، سخن گفتن از تعیین صلاحیّت، به امری لغو و بیهوده بدل خواهد شد.
یکی از نکات دیگری که در بند ۱۲ مادهی ۳ قانون وصول باید به آن توجه نمود، معنای کلمه صلاحیّت در این مادهی است. امروزه با عمومی بودن دادگاهها و به طور کلّی در عرض هم قرار گرفتن محاکم حقوق، نمیتوان لفظ صلاحیّت در مقرّرات مذکور را به معنی اخّص آن به شرحی که مثلاً در قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو تصریح شده بود در نظر گرفت؛ بلکه میباید لفظ صلاحیّت را در امکان تجدیدنظرخواهی و فرجامخواهی، به اعتبار صلاحیّت دادگاههای تجدیدنظر استان و دیوان عالی کشور تفسیر نمود[۸]. چنین تفسیری موسّع و با سازوکار مقرّرات دادرسی موجود همخوانی دارد و روشن است که در تفسیر قوانین، میباید آنها را در بستر اشتراک در نظر گرفت، نه افتراق.
با وجود این، با تشکیل شورای حل اختلاف در سال ۱۳۸۱، مجدداً صلاحیت مذکور باید در معنی خاص خود مد نظر قرار گیرد، زیرا دعاوی با خواسته یا بهای خواسته کمتر از ۰۰۰/۰۰۰/۵۰ ریال در شهرها و ۰۰۰/۰۰۰/۲۰ ریال یا کمتر از آن در روستاها در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاهها است.
تنها مطلبی که بر جای میماند، در فرضی است که خوانده در جلسهی نخست دادرسی به نحوه تقویم خواسته از نقطه نظر صلاحیّت ایراد کند. در چنین فرضی، اگر اختلاف در مراحل بعدی رسیدگی موثّر باشد، دادگاه تکلیف دارد با ارجاع امر به کارشناس، مطابق مادهی ۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی، پیش از رسیدگی، بهای خواسته را تعیین کند. در مقرّرات مادهی ۸۸ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، بهای تعیینشده از طرف کارشناس به طرفین ابلاغ میشد و چنانچه زاید بر میزان معیّن در دادخواست میبود، به دستور مدیر دفتر، هزینه دادرسی به میزان ما به التفاوت از خواهان دریافت میشد.
چنین رویّهای هنوز هم در برخی موارد مشاهده شده است، لیکن با تغییراتی که در قانون آیین دادرسی مدنی جدید اعمال شده است، چنین تکلیفی دیده نمی شود و تنها تصریح مقرّر آن است که دادگاه پیش از رسیدگی بهای خواسته را تعیین خواهد کرد که قطعاً در صورت افزایش بهای خواسته از میزان تعیین شده توسط خواهان، هم مرجع رسیدگی ( دادگاه یا شورا) را مبلغ تعیین شده توسط کارشناس تعیین می کند و هم در صورت ارجاع دعوا به دادگاه، هزینه دادرسی در دعاوی منقول بر مبنای قیمت کارشناسی دریافت خواهد شد.
لیکن در فرضی که میان اصحاب دعوی در تعیین بهای خواسته در خصوص دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول اختلاف شود و اختلاف مؤثّر در مراحل بعدی باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین خواهد کرد و بهای جدید خواسته، صرفاً در حدود مراحل مذکور مدخلیّت خواهد داشت و چون هزینه دادرسی قبلاً بر اساس قیمت منطقهای پرداخته شده است، برای خواهان تکلیفی به جهت پرداخت ما به التفاوت هزینه دادرسی ایجاد نمی شود؛ چنانکه نظریّهی مشورتی شمارهی ادارهی حقوقی اشعار میدارد، با توجّه به صراحت بند ۱۲ مادهی ۳ قانون وصول، برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معیّن، در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول هزینه دادرسی، باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن، هزینه دادرسی پرداخت شود. بنابراین ارزش واقعی ملک که کارشناس تعیین نموده است، ملاک وصول هزینه دادرسی نمیتواند باشد، همچنانکه مبلغی که خواهان به عنوان بهای خواسته ذکر می کند، هر چند که برابر ارزش واقعی باشد، ملاک وصول هزینه دادرسی نیست و به عبارتی دیگر، در اینگونه دعاوی، قانونگذار ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه را ملاک وصول هزینه دادرسی قرار داده است، نه چیز دیگری را.[۹]
[۱] .همان، ص ۲۹۴٫
[۲] .شمس، منبع پیشین، ص ۳۷۹٫
[۳] .ابهری حمید.برزگر، محمدرضا، منبع یشین، ص ۱۵۷٫
.[۴] شمس، منبع پیشین، ص ۳۱۷٫
[۵] .ابهری،حمید، برزگر ، محمدرضا، منبع پیشین، ص ۹۳٫
[۶].همان ، ص ۱۲۸٫
[۷] . مادهی ۱۱ قانون مذکور قانون شورای حل اختلاف.
[۸]. شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص ۳۷۷٫